Það eru töluverðar fasteignaverðshækkanir eftir, ef stýrivextir hækka ekki meira," segir Pálmar Gíslason, sérfræðingur í gagnagreiningu hjá Íslandsbanka í grein á Linkedin þar sem hann rýnir í húsnæðismarkaðinn og fasteignalán heimilanna.
Í greininni áætlar Pálmar að fasteignaverð kunni að hækka um 15-20% til viðbótar umfram laun áður en markaðurinn nær jafnvægi hækki Seðlabankinn ekki stýrivexti frekar.
Hlutfall afborgana af ráðstöfunartekjum í sögulegu lágmarki
Pálmar bendir á að að þrátt fyrir að fasteignaverð hafi hækkað um 23% frá upphafi Covid sé almenningur enn að greiða lægra hlutfall ráðstöfunartekna í afborganir af lánum en fyrir faraldurinn.
Í greininni er tekið dæmi af vísitölufjölskyldu þar sem tveir einstaklingar hafa tekjur og kaupa 120 fermetra íbúð á höfuðborgarsvæðinu með 70% láni. Frá hruni og fram að faraldrinum hafi hlutfall ráðstöfunartekna sem fer í afborgun húsnæðislána verið nokkuð stöðugt hvort sem horft sé til verðtryggðra eða óverðtryggðra lána.
Eftir að Covid skall á lækkaði Seðlabankinn stýrivexti niður í þá lægstu í sögunni. Við það lækkaði afborgunarhlutfallið um leið niður í það lægsta á þessari öld. „Því er hægt að segja að það hafi í raun aldrei verið eins auðvelt að fjármagna húsnæði og nú," segir Pálmar. Mestu munaði um óveðrtryggð lán þar sem afborgunarhlutfallið lækkað úr um 28% í 18% enda lækkuðu óverðtryggðir vextir mest. Afborgunarhlutfall verðtryggðra lána lækkaði úr um 19% í 15%.
Afborganahlutfallið byrjað að hækka á ný
Hlutfallið hefur þokast upp á við frá því Seðlabankinn tók að hækka stýrivexti á ný síðasta sumar en stýrivextir eru nú 2%. Afborgunarhlutfall óverðtryggðra lána hefur því hækkað úr 18% í 22% og afborgunarhlutfall verðtryggðra lána úr 15% í 16%.
Úr grein Pálmars, samanburður á afborganarhlutfalli miðað við ráðstöfunartekjur eftir lánaformi.
Til að afborgunarhlutfall óverðtryggðra lána verði sama og fyrir faraldurinn þyrfti fasteignaverð að hækka um 22% umfram launahækkanir eða vextir þyrftu að hækka um tæplega 1,45 prósentustig samkvæmt útreikningum Pálmars. Fjármálastofnanir virðist hækka vexti sína um 70% af stýrivaxtahækkunum svo stýrivextir þyrftu að hækka um tvö prósentustig svo hlutfallið yrði hið sama.
Fyrir verðtryggð fasteignalán þyrfti fasteignaverð þyrfti að hækka um 14,7% umfram launahækkanir eða vextir verðtryggðra fasteignalána þyrftu að hækka um tæplega 0,83 prósentustig.
Sjá einnig: Hlýr faðmur verðtryggingarinnar
Þá spáir Pálmar því að hlutfall verðtryggðra lána taki að hækka á ný miðað við raunvaxtamun óverðtryggðra og verðtryggðra lána. Nú bera um 70% húsnæðislána óverðtryggða vexti en vinsældir þeirra lána hafa aukist til muna undanfarin ár á kostnað verðtryggðra lána.
