Sigríður Benediktsdóttir er þess fullviss að sjá hefði mátt fyrir hvaða áhrif vaxtalækkanir Seðlabankans myndu hafa á fasteignamarkaðinn. Hún hefur sérstaklega áhyggjur af lánum á breytilegum vöxtum og telur að þetta leiði til taps fyrir alla.
„Það eru nær engin lönd með fasteignalán á breytilegum vöxtum. Oftast eru vextir festir í upphafi lánstímans, þegar afborganir ná nær eingöngu til vaxtagjalda. Það er svo mikil áhætta fólgin í þessu og fólk gerir sér enga grein fyrir því hversu mikið greiðslubyrði lánanna getur aukist á skömmum tíma."
Hún telur að það hefði verið skynsamlegast og eðlilegast frá upphafi að greiðslumeta alla miðað við 7% nafnvexti, óháð því hverjir vextirnir eru á þeim tíma sem lánið er tekið. „Bretar bjóða upp á breytilega vexti á lánunum sínum en greiðslumeta alla miðað við um það bil 7% nafnvexti - ráði fólk ekki við slíkar afborganir þá fær það ekki lán."
Flestir Bretar festa vextina sína í 3-5 ár en svo eru vextirnir yfirleitt endurákvarðaðir og verða hærri að þeim tíma liðnum. Þrír af hverjum fjórum endurfjármagna síðan fasteignalánin sín eftir að fastvaxtatímabilinu lýkur og breytilegir vextir taka við - fara aftur yfir í fastvaxtalán.
„Við erum hins vegar komin í kerfi sem fæstar þjóðir í heiminum vilja vera með. Peningastefnan hefur bein og mjög mikil áhrif á einstaklinga sem eru nýbúnir að kaupa fasteign. Þessi staða leiðir það af sér að peningastefnan verður óhjákvæmilega mjög pólitísk sem gæti ógnað sjálfstæði Seðlabankans. Breska pundið er mun stöðugra en okkar gjaldmiðill sem leiðir það af sér að verðlag er einnig mun stöðugra þar í landi. Ef Bretar sjá þörf á slíkum varúðarráðstöfunum, eins og að festa vexti í upphafi lánstíma og greiðslumeta miðað við 7% nafnvexti - hver erum við?"
Seðlabankinn gefur það út að langtímavextir hjá þeim séu 2,5%. Sigríður segir þetta nýtt mat og mögulegt að það sé of lágt og gæti alveg verið 3-3,5%. „Seðlabankinn hefur þegar hækkað vexti um 125 punkta. Ef vextirnir hækka um 200 punkta í viðbót þýðir það að fasteignavextir sem voru 3,5% hækka upp í 6% eða jafnvel 7% vexti sem er nánast tvöföldun á greiðslubyrði hjá öllum sem tóku lán á síðustu árum." Hún tilgreinir síðustu fimm árin í ljósi þess að fyrstu fimm ár lánstímans eru lántakendur nær einungis að greiða niður vexti.
Í Bretlandi eru lántakendur almennt að lengja fastvaxtatímabilið en þar er samt talin ástæða til að láta lántakendur gangast undir álagspróf á lánunum sínum - fólk þarf að geta staðið undir 300 punkta hærri vöxtum. Sigríður hefur áhyggjur af stöðunni og skorti á fyrirhyggju. Hún er þeirrar skoðunar að það hefði mátt sjá þessa stöðu fyrir.
„Hefðum við greiðslumetið fólk miðað við 7% nafnvexti þá hefðu ekki allir getað keypt sem vildu. Hins vegar virkar markaðurinn þannig að þetta hefði einnig komið í veg fyrir að fasteignaverðið hefði hækkað jafn mikið og raun ber vitni. Svona aðgerðir hafa áhrif beggja vegna - á framboð og eftirspurn. Í október 2008 fóru vextir upp í 15% sem þýðir 18% af fasteignalánum. Í lengri tíma vorum við með 7% vexti á Íslandi sem þýðir 10% vextir af fasteignalánum. Ef fólk hefur einungis 20 milljónir í lán þá eru þetta 2 milljónir einungis í vaxtakostnað á ári. Þetta er ekki flókið dæmi."
Sigríður hefur áhyggjur af þeirri ranghugmynd sem virðist viðgangast á Íslandi þar sem fólk telur almennt að nágrannaþjóðir okkar séu með breytilega vexti í mun meiri mæli en raun ber vitni. Hún hefur einnig áhyggjur af því að fólk telji verðlag, og þar með talið vexti, vera stöðugra á Íslandi en það geti verið, eðli málsins samkvæmt, í litlu opnu hagkerfi. Hún segir andstöðuna sem nýlegar vaxtahækkanir hafi mætt frá verkalýðsforystunni vera vænta niðurstöðu þess fasteignalánakerfis sem við höfum sett upp undanfarna 24 mánuði.
„Þetta verður auðvitað meira bitbein þegar fólkið sem finnur hvað mest fyrir vaxtahækkununum er ungt fólk og barnafjölskyldur. Ef við viljum ekki að verkalýðsforingjar láti sig þetta varða þá eigum við ekki að hafa fasteignalánakerfið svona."
Nánar er rætt við Sigríði í Áramótum, tímariti Viðskiptablaðsins og Frjálsrar verslunar. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér .
