Íslandsbanki spáir því að íbúðaverð hækki að jafnaði um ríflega 20% í ár frá síðasta ári, en á næsta ári telur greiningardeild bankans að hækkunin muni nema tæplega 12%, og árið 2019 tæplega 5% hækkun að jafnaði.

Þetta kemur fram í nýrri húsnæðisskýrslu sem bankinn hefur gefið út þar sem kemur meðal annars fram að ýmislegt bendi til þess að íslensk heimili séu nú að verja sögulega lágu hlutfalli ráðstöfunartekna sinna í vaxtagjöld.

Skuldir heimilanna sem hlutfall af ráðstöfunartekjum hafa ekki verið lægri frá aldamótum. Einnig eru vextir á Íslandi í sögulegu lágmarki að gengistryggðum lánum undanskildum. Bankinn telur að útlit sé fyrir hægari hækkun launa á næstu misserum en raunin var í fyrra, og þar með talsvert minni aukningu kaupmáttar þrátt fyrir tiltölulega hóflega verðbólgu.

Engu að síður spáir bankinn ríflega 3% kaupmáttaraukningu á ári, sem má telja myndarlegt í sögulegu og alþjóðlegu samhengi.

Veðsetningarhlutfall íbúðarskulda nálega helmingast

Veðsetningarhlutfall einstaklinga með íbúðaskuldir var rúmlega 42% um síðustu áramót og hefur nánast helmingast frá árinu 2010. Bæði hafa skuldir lækkað og íbúðaverð hækkað sem leiðir af sér lækkandi veðsetningarhlutfall heimilanna.

Í síðustu uppsveiflu hækkaði veðsetningarhlutfall íbúða þrátt fyrir miklar íbúðaverðshækkanir. Bendir það til þess að verðhækkanir íbúða hafi verið drifnar áfram af skuldsetningu í mun meiri mæli í síðustu uppsveiflu en í þessari.

Fjöldi erlendir ríkisborgarar hér á landi sem hlutfall af íbúðafjölda gefur að mati bankans til kynna álag vegna erlends vinnuafls á íbúðamarkað viðeigandi svæðis. Hlutfallið er langhæst á Suðurnesjum eða 8% sem bendir til þess að álag á íbúðamarkað þess svæðis vegna erlends vinnuafls sé mest allra landsvæða.

Framboð komið í takt við eftirspurn árið 2019

Eftir lægð í íbúðafjárfestingu á fyrri hluta áratugarins hefur hún tekið myndarlega við sér upp á síðkastið. Spáir bankinn tæplega 27% vexti í íbúðafjárfestingu í ár, 20% vexti á næsta ári og 12% vexti árið 2019. Undir lok spátímans eru horfur á að framboð á nýju húsnæði verði loks komið í takt við eftirspurn, en undanfarið hefur íbúðamarkaður einkennst af talsverðum mun þarna á milli.

Hérlendis hefur íbúðaverð hækkað umfram laun að undanförnu og því má segja að erfiðara sé, miðað við laun, að kaupa íbúð á Íslandi um þessar mundir en að meðaltali í sögulegu samhengi. Þessi þróun hefur einnig átt sér stað í 14 öðrum aðildarþjóðum efnahags- og framfarastofnunarinnar OECD og í tilfelli 12 þeirra er ójafnvægi í íbúðaverðs- og launaþróunar meira en hér.

Raunverð aldrei hærra víða

Raunverð íbúða hefur aldrei verið hærra á Norðurlandi og á höfuðborgarsvæðinu en nú. Á höfuðborgarsvæðinu er íbúðaverð hærra í sögulegu samhengi eftir því sem íbúðirnar eru smærri. Þannig eru íbúðir undir 70 fermetrum verðlagðar 15% yfir sögulegu hámarki á meðan íbúðir yfir 210 fermetrar eru 13% undir sögulegu hámarki.

Raunverð íbúða hefur aldrei verið hærra í Reykjavík, Kópavogi og í Hafnarfirði. Raunverð íbúða hefur hins vegar ekki náð sögulegu hámarki á Seltjarnarnesi, í Mosfellsbæ og í Garðabæ.

Raunverð íbúða er um þessar mundir hæst í Vesturbænum, það er í póstnúmeri 107 og Hlíðunum, póstnúmeri 105 þar sem það er um 14% hærra en sögulegt hámark þess.  Raunverð íbúða í miðbænum, í póstnúmeri 101, er einnig 10% umfram sögulegt hámark. Raunverð íbúða í Garðabæ, póstnúmeri 210, er um þessar mundir lægst allra hverfa á höfuðborgarsvæðinu í sögulegu samhengi.