Öll þurfum við þak yfir höfuðið og aðgengi að viðunandi húsnæði er ótvírætt ein af grundvallarþörfum hvers einstaklings. Húsnæðismál eru því bæði efnahags- og velferðarmál.

Öll þurfum við þak yfir höfuðið og aðgengi að viðunandi húsnæði er ótvírætt ein af grundvallarþörfum hvers einstaklings. Húsnæðismál eru því bæði efnahags- og velferðarmál.

Innviðaráðherra lagði nýverið fram frumvarp um breytingar á skipulagslögum til að styðja við markmið stjórnvalda og sveitarfélaga um uppbyggingu fjölbreyttrar byggðar innan hvers deiliskipulagssvæðis. Með frumvarpinu vill ráðherrann lögfesta heimild sveitarfélaga til að skilyrða 25% af heildarfermetrafjölda íbúða við gerð deiliskipulags fyrir ný íbúðasvæði fyrir íbúðir sem falla undir lög um almennar íbúðir, íbúðir sem uppfylla skilyrði fyrir hlutdeildarlán og lán til leiguíbúða samkvæmt lögum um húsnæðismál. Um er að ræða íbúðir sem stjórnvöld hafa lagt áherslu á að styðja við uppbyggingu á til að auka möguleika fólks á að eignast eða leigja húsnæði á viðráðanlegum kjörum.

Þetta heimildarákvæði, sem byggt er á danskri fyrirmynd, hefur stundum verið nefnt Carlsberg-ákvæðið.

Gengur gegn markmiðum um hraða uppbyggingu

Samtök atvinnulífsins og Samtök iðnaðarins hafa í umsögnum sínum bent á að Carlsberg-ákvæðið geti að óbreyttu hamlað uppbyggingu íbúðarhúsnæðis. Þeir annmarkar sem eru á ákvæðinu munu ganga gegn markmiðum stjórnvalda og sveitarfélaga um hraða uppbyggingu íbúðarhúsnæðis.

Að mati samtakanna eru útfærsla og takmörk hinna fyrirhuguðu kvaða óljós. Sé ætlunin að lögfesta heimild sveitarfélaga til að setja skilyrði um uppbyggingu tiltekinna tegunda íbúða þá verður ákvæðið að vera alveg skýrt um takmörk og umfang þeirrar heimildar.

Ótækt er, að mati samtakanna, að sveitarfélög hafi auk heimildarákvæðisins viðbótarheimild til að semja um viðbótarkvaðir um uppbyggingu tiltekinna tegunda íbúða.

Í dag er staðan sú að sum sveitarfélög eru að gera margvíslegar kröfur til uppbyggingar í þeirra sveitarfélögum. Til að mynda gera sum sveitarfélög kröfu um að tiltekinn hluti eigna sé seldur fyrirtæki í eigu sveitarfélagsins, í sumum tilvikum undir kostnaðarverði. Sveitarfélögin virðast telja sig hafa rúmar heimildir til slíks á ólögfestum grunni en slík skilyrði eru almennt sett í samningsskilmála sveitarfélaga við lóðarhafa.

Öllu nær væri ef ákvæði frumvarpsins fæli í sér tæmandi talningu á heimildum sveitarfélaga til að setja kvaðir um uppbyggingu tiltekinna tegunda íbúða og að þær kvaðir séu eingöngu framsettar í deiliskipulagi. Ótækt er, að mati samtakanna, að sveitarfélög hafi auk heimildarákvæðisins viðbótarheimild til að semja um viðbótarkvaðir um uppbyggingu tiltekinna tegunda íbúða. Óvissa hvað þetta varðar mun fyrirsjáanlega valda ágreiningi og tefja uppbyggingu.

Eignarréttur lóðareigenda skertur

Carlsberg-ákvæðinu er ætlað að aðstoða sveitarfélög og hvetja þau til að skipuleggja íbúðabyggð þannig að gert sé ráð fyrir fjölbreyttri byggð innan svæðis.

Samtökin telja að óhjákvæmilega boði frumvarpið breytingu frá núverandi stöðu þar sem í dag má ætla að sveitarfélögum sé óheimilt að gera slíkar kvaðir við uppbyggingu á lóðum í eigu einkaaðila. Slíka samningsskilmála, sem að mestu eða öllu leyti eru bundnir við uppbyggingu í Reykjavík, er eingöngu að finna á uppbyggingarreitum á lóðum í eigu sveitarfélagsins. Af þeirri ástæðu er brýnt að meta með fullnægjandi og ítarlegum hætti hvernig slíkt lagaákvæði, sem felur í sér töluverðar kvaðir á lóðarhafa og -eigendur, samrýmist eignarréttarákvæði stjórnarskrárinnar.

Stjórnvöld þurfa að stíga varlega til jarðar við setningu ákvæðisins enda fyrirséð að bæði óvissa og ágreiningur um framkvæmd þess eru til þess fallin að hamla íbúðauppbyggingu.

Betri leiðir til að ná sama markmiði

Ekki liggur fyrir í frumvarpinu að skoðaðar hafi verið aðrar og vægari leiðir til að ná sama markmiði. Til dæmis með gerð fjárhagslegra hvata fyrir fyrirtæki til að byggja tilteknar tegundir eigna sem styðja við markmið stjórnvalda eða með því að sveitarfélög komi til móts við fyrirtæki með t.d. afslætti af hinum ýmsu gjöldum sem sveitarfélög innheimta vegna uppbyggingar.

Það er sameiginlegt verkefni allra aðila að tryggja íbúðauppbyggingu í samræmi við þörf og ljóst er að áform ríkis og sveitarfélaga um uppbyggingu 35 þúsund íbúða næstu tíu árin er mikilvægt skref í þá átt. Carlsberg-ákvæði frumvarpsins mun því miður vinna gegn því góða markmiði.

Árni Grétar er lögmaður á efnahags- og samkeppnishæfnissviði Samtaka atvinnulífsins & Björg Ásta, yfirlögfræðingur og sviðsstjóri mannvirkjasviðs Samtaka iðnaðarins.

Pistillinn birtist í nýjasta tölublaði Viðskiptablaðsins sem kom út á föstudaginn, 26. maí.