Stefnt er að því að innleiða breytingar á CRR-reglugerðinni svokölluðu í íslensk lög á þessu ári. Um er að ræða innleiðingu á Basel III-staðlinum sem er hluti af bankapakka Evrópusambandsins. Þó svo að fyrirhugaðar breytingar hafi ekki fengið mikla athygli í stjórnmálaumræðu á Íslandi koma þær til með hafa töluverð áhrif á íslenskum fjármálamarkaði.
Málið bar á góma á síðasta fundi fjármálastöðugleikanefndar. Í fundargerðinni segir
„Nefndin ræddi um áhrif fyrirhugaðrar innleiðingar á breytingum á CRR reglugerðinni í íslensk lög á fyrri hluta ársins 2025. Talsverðar breytingar yrðu á útreikningi áhættugrunns fjármálafyrirtækja með innleiðingunni, sérstaklega hvað varðar áhættuvogir fasteignalána, bæði íbúðalána og fyrirtækjalána með veði í fasteignum. Almennt væru breytingarnar til þess fallnar að gera staðalaðferð við útreikning áhættuvoga áhættunæmari, þar sem lán með lítilli áhættu fengju almennt lægri áhættuvog en samkvæmt gildandi regluverki en áhættumeiri lán hærri áhættuvog.“
Íslensku bankarnir styðjast við staðalaðferð við útreikning áhættuvoga ólíkt til að mynda norrænum bönkum. Í fyrstu mætti ætla að breytingin kæmi íslensku bönkunum og neytendum hér á landi vel. Lengi vel hefur verið bent á að áhættuvogir íslenskra banka þegar kemur að fasteignalánum séu mun hærri en banka á Norðurlöndum án nokkurrar sýnilegrar ástæðu – það verður ekki séð að það sé áhættumeira að veita fasteignalán hér á landi en í Þrándheimi eða Södertalje svo einhver dæmi séu tekin.
Léttir á hefðbundnum fasteignalánum
Breytingarnar fela í sér að bankar verði að meta virði lánsveðs miðað við verð fasteignar þegar lánið var veitt eða meðaltal á fasteignaverði
síðustu 6 ára (8 ár ef um atvinnuhúsnæði er að ræða) hvort sem hærra reynist. Á heildina mun þetta verða til þess að hækka útlánsvexti vegna meiri eiginfjárbindingar eins og Samtök fyrirtækja í fjármálaþjónustu hafa bent á. Þá leiðir breytingin til enn meiri hækkunar á vöxtum verðtryggðra lána vegna náttúrulegrar hækkunar á höfuðstól samhliða hækkandi verðlagi.
En eins og fyrr segir þá er komið til móts við banka sem styðjast við staðalaðferðina. ESB metur að það verði til þess að draga úr eiginfjárkröfum meðalstórra og minni banka sem styðjast við staðalaðferðina. SFF er sammála því mati. Leiða má líkum að því að breytingin muni lækka áhættuvogir íslensku viðskiptabankanna um tuttugu milljarða og ætti það að minnka fjárbindingu þeirra á móti fasteignalánum um einn milljarð.
Setur byggingaverktaka í þrönga stöðu
Aftur á móti er fyrirséð að áhrif breytinganna verða umtalsverð á framkvæmdalán banka til byggingu íbúðar- og atvinnuhúsnæðis hér á landi. Að öllu öðru óbreyttu munu breytingarnar leiða til enn frekari hækkun byggingarkostnaðar vegna dýrari lánsfjármögnunar en því til viðbótar kann framboð á nýbyggingum að dragast saman vegna hertra skilyrða um eiginfjármögnun.
Þegar frumvarpsdrögin voru sett inn í samráðsgátt stjórnvalda í haust bárust um það tvær umsagnir. Annars vegar stutt og hnitmiðuð umsögn frá fulltrúum fyrirtækisins
Borgarperlur en í henni stóð einfaldlega: Hættið þessu! Hins vegar umsögn SFF sem er öllu efnismeiri.
Í henni kemur meðal annars fram að breytingarnar verða til þess að áhættuvog á framkvæmdalán mun hækka og þar af leiðandi kalla á meiri eiginfjárbindingu banka sem veita slík lán. Eins og segir í umsögn SFF þá mun þetta þrýsta á hærri vexti á slíkum lánum. Auk þess er bent á að gerðar verða auknar kröfur um hærra eigið fé verktaka og framkvæmdaaðila sem taka slík lán. Þannig fara kröfurnar úr 20% í 35%. Bent er á í umsögn SFF að fæstar fasteignaframkvæmdir sem ráðist hefur verið í á undanförnum árum með bankafjármögnun hefðu uppfyllt þetta skilyrði.
SFF benda á að eftirspurn eftir húsnæði hafi aukist verulega á höfuðborgarsvæðinu á undanförnum árum og einsýnt sé að breytingarnar muni auka bilið sem hefur verið á milli framboðs og eftirspurnar. Í umsögn SFF segir:
„Íslensk stjórnvöld hafa gert verulegar tilraunir til að örva uppbyggingu íbúðarhúsnæðis á þessu tímabili. Tillagan er í andstöðu við þessi markmið og mun líklega hafa umtalsverð áhrif á þróun í byggingu íbúðarhúsnæðis á Íslandi. Ef verktakar þurfa að uppfylla jafn ströng skilyrði um eigið framlag og tillagan gerir ráð fyrir, mun það draga verulega úr vilja þeirra og getu til að ráðast í byggingarverkefni.“
Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu sem kom út 5. febrúar 2025. Áskrifendur geta nálgast þá umfjöllun í fullri lengd hér.
