Fjölmiðlar hafa verið iðnir við að varpa upp þeirri mynd að það ríki eitthvert sérstakt neyðarástand á leigumarkaði hér á landi undanfarin ár. Það er að segja ófremdarástand sem stafi af öðru en að skortur sé á íbúðum og það hafi auðvitað áhrif á fasteignamarkaðinn í heild sinni.
Framganga Guðmundar Hrafns Arngrímssonar, formanns Leigjendasamtakanna, ræður þarna miklu um. Guðmundur, eins og sumir aðrir sem taka þátt í þjóðfélagsumræðunni, notar eingöngu hæsta stig lýsingarorða þegar hann ræðir hugðarefni sín við fjölmiðla.
Leigjendasamtökin eru pólitískur fylgihnöttur Sósíalistaflokks Gunnars Smára Egilssonar og samtökin gengu í endurnýjun lífdaga eftir að sá flokkur var stofnaður árið 2017. Síðan þá hefur ríkt neyð á leigumarkaði – að minnsta kosti ef marka má formanninn.
Fjölmiðlar hafa haft mikinn áhuga á þessum málflutningi Guðmundar og leigjendasamtakanna undanfarin ár. Fjallað var um nýlegt dæmi um það á þessum vettvangi fyrir nokkrum vikum. Guðmundur skrifaði grein á Vísi þar sem hann fjallaði um leigusala og „sturlaðar arðsemiskröfur sem grafa undan lífskjörum leigjenda“. Greinin fjallaði um þá fullyrðingu formannsins að leigu-salar geri margfaldar ávöxtunarkröfur miðað við fjárfesta á hlutabréfamarkaði þar sem „það virðist vera fullkomið samkomulag um að fjárfestar á hlutabréfamarkaði geri ekki meiri kröfur en um 0,4-0,7% árlegar arðgreiðslur frá fyrirtækjum eða verðbréfasjóðum“.
Daginn eftir að greinin birtist var Guðmundur formaður mættur í morgunútvarp Rásar 2. Þar endurtók hann þessa möntru um að leigusalar geri tíu sinnum hærri arðsemiskröfu en hlutafjáreigendur í Kauphöllinni án þess að þáttastjórnendum hafi dottið í hug að eitthvað gæti verið bogið við þessa framsetningu.
Rétt er að taka fram að verkalýðshreyfingin hefur gegnum tíðina endurómað ofangreindan málflutning og þar er eins og allir vita enginn skortur á upphrópunarmerkjum.
Áður en lengra er haldið er ágætt að halda því til haga að erfitt er að koma auga á neyðarástandið á leigumarkaðnum og vandamál annað en þann að skortur er á íbúðarhúsnæði. Rétt er að minna á að ef íslenskur leigumarkaður væri hið mesta gróðabrall hefðu eigendur H eimstaden, sem eiga og leigja út 160 þúsund íbúðir um alla Evrópu, sennilega ekki gefist upp á að reka starfsemi á Íslandi. Skýringin sem þeir gáfu á ákvörðun sinni var að markaðsaðstæður fyrir rekstur langtímaleigu á Íslandi væru of erfiðar þrátt fyrir að eftirspurnin eftir slíku húsnæði væri mikil.
Hægt er að finna rök fyrir þessari fullyrðingu með því að skoða hagtölur. Þannig lækkaði vísitala leiguverðs á föstu verðlagi frá árunum 2019 til 2023. Í síðustu fjármálastöðugleika-skýrslu Seðlabankans má lesa að hlutfall íbúðaverðs, byggingarkostnaðar og leiguverðs hefur haldist nokkuð stöðugt frá þeim tíma og þó svo að það hafi sveiflast nokkuð milli mánaða hefur það verið án leitni til hækkunar eða lækkunar.
Vafalaust bendir þróun vísitölu leiguverðs á árunum 2019 til 2023 og þróunar fasteignamarkaðarins á sama tímabili og allar götur síðan til þess að það muni hækka á næstu árum. Erfitt er að ímynda sér til hvaða orða Guðmundur Hrafn, formaður leigjendasamtakanna, grípur til þegar það gerist. Slík hækkun væri í öllu falli eðlileg og í samhengi við framboð og eftirspurn og í samræmi við þróun annarra stærða á fasteignamarkaðnum.
Ekki skal fullyrt um hvort hávaðinn í Guðmundi Hrafni og verkalýðshreyfingunni um hið meinta ófremdarástand á leigumarkaði og endurómur þess málflutnings í fjölmiðlum hafi orðið til þess að Sigurður Ingi Jóhannsson innviðaráðherra lagði fram á dögunum frumvarp um breytingu á húsaleigulögum.
Fjölmiðlar hafa sýnt þessu frumvarpi furðu mikið áhugaleysi. Það er sérstakt miðað við hvað þeir hafa sýnt leigumarkaðnum mikinn áhuga en fyrst og fremst af þeim sökum að frumvarpið boðar byltingarkenndar lausnir sem felast fyrst og fremst í því að aftengja lögmál framboðs og eftirspurnar frá verðmyndun á þessum markaði.
Það er gert til þess að tryggja að markmið frumvarpsins náist: Að auka framboð á leiguhúsnæði. Ef frumvarpið nær fram að ganga verður það ágætis minnisvarði um hvað gerist þegar embættismönnum er falið að leysa vandamál sem eru í raun ekki til staðar.
Ef frumvarpið nær fram að ganga verður það ágætis minnisvarði um hvað gerist þegar embættismönnum er falið að leysa vandamál sem eru í raun ekki til staðar.
Fjöldi umsagna um frumvarpið hefur borist Alþingi. Of langt mál væri að rekja alla þá annmarka á frumvarpinu sem eru raktir í þeim erindum. En rétt er að staldra við nokkra þeirra.
Eitt af ákvæðum frumvarpsins felur í sér að ekki megi vísitölutryggja leigusamninga sem eru til skemmri tíma en tólf mánuði. Á yfirborðinu kann þetta að virðast sanngjarnt skref af hálfu löggjafans – að minnsta kosti í augum leikmanna.
Eins og bent er á í umsögnum Byggingarfélags námsmanna, Félagsbústaða og Ölmu leigufélags þá hefur þetta ákvæði veruleg áhrif á almennan rekstur leigufélaga. Í raun og veru vinnur þetta gegn fjármögnun leigustarfsemi og skapar verulega áhættu í fjárstýringu slíkra félaga.
Verðtryggð fjármögnun leigufélaga tekur breytingum mánaðarlega en þarna er löggjafinn að taka fyrir að hægt sé að para saman fjármögnunarkostnað og tekjur af leigusamningum sem eru til skemmri tíma en tólf mánaða. Félagsbústaðir leggja til að þessu verði breytt þannig að óhagnaðardrifin leigufélög verði undanskilin þessu ákvæði. Slík breyting myndi eðli málsins samkvæmt ekki breyta neinu fyrir
almenn leigufélög.
Eins og bent er á í umsögn Ölmu reiða stærstu leigufélögin sig á sölu skuldabréfa til lífeyrissjóða til að fjármagna stærsta hluta eignasafns síns. Lífeyrissjóðir hafa fram að þessu helst viljað kaupa löng verðtryggð skuldabréf. Það verður því mjög erfitt að jafna fjármögnun við leigutekjur fyrir þá leigusala sem bjóða upp á tímabundna leigusamninga til allt að 12 mánaða. Í umsögn Ölmu segir:
„Þetta mun auka áhættu í rekstri leigusala sem leiðir til hærri fjármögnunarkjara sem aftur leiðir til hærra leiguverðs og/eða minna framboðs. Það er ekki ljóst af greinargerðinni hvort ætlun innviðaráðherra sé í raun að banna tímabundna samninga til allt að 12 mánaða eða bara að gera þá dýrari fyrir leigjendur. Í frumvarpinu eru heldur engin gild rök sett fram fyrir því af hverju tímabundnir samningar til 13 eða 60 mánaða eða ótímabundnir leigusamningar megi frekar vera verðtryggðir heldur en 12 mánaða samningar sem gæti bent til þess að þessi tillaga sé bara fyrsta skrefið í að banna alfarið verðtryggingu leigusamninga. Í hugum sumra er það eflaust frábær hugmynd en í upphafi skyldi endinn skoða og slíkt bann myndi án efa þurrka upp nánast allt framboð á leiguhúsnæði frá öðrum en ríkisstyrktum leigu-
félögum.“
Þá eru ákvæði í frumvarpinu um að hyggist leigusali breyta húsaleigu þá þurfi að tilkynna leigutaka það skriflega. Ef sú tilkynning hefur borist þá hefur leigutaki þrjátíu daga til að tilkynna hvort hann fallist á hækkunina eða vísi ágreiningi til kærunefndar húsamála.
Í umsögn Félagsbústaða er útskýrt ágætlega hversu fráleitt þetta fyrirkomulag er. Þar segir:
„Má sem dæmi nefna að ef Félagsbústaðir breyta leiguverði á öllum eignum í eignasafni sínu þá þarf að afla undirskrifta hjá 3.100 leigutökum. Þá kann slík hækkun leiguverðs að leiða til þess að allt að 3.100 erindi fari til kærunefndar húsamála með tilheyrandi kostnaði fyrir félagið og kærunefndina.“
© Aðsend mynd (AÐSEND)
Í umsögn Ölmu segir hreinlega að með þessu sé ríkisstjórnin í raun að koma aftur á verðlagsnefndarkerfi. Þar segir:
„Skerðing á samningsfrelsi kemur m.a fram í að banna verðtryggingu á tímabundnum leigusamningum til tólf mánaða eða skemmri tíma og þá ofur-áherslu á að sögulegt leiguverð sé rétta leiguverðið á nýjum samningum. Frumvarpið er í raun að færa ákvörðun leiguverðs úr höndum leigutaka og leigusala yfir til þriggja manna kærunefndar húsamála.“
Ef þetta undarlega frumvarp nær fram að ganga eru miklar líkur á að menn fari brátt að vitna í Ronald Reagan og segja að ógnvænlegustu orð íslenskrar tungu séu eftirfarandi:
Sæl, ég heiti Sigurður Ingi Jóhannesson og er frá innviðaráðuneytinu og ég er hingað kominn til að hjálpa.
Nú er bara að bíða þess að faglegir blaðamenn með hagsmuni almennings að leiðarljósi setji þetta frumvarp í samhengi og skýri það og geri grein fyrir kjarna málsins.
Fjölmiðlarýni er einn af föstum dálkum Viðskiptablaðsins. Þessi pistill birtist fyrst í blaðinu sem kom út 10. apríl 2024.
