Viðskiptaráð telur að hlutdeildarlán geti haft þveröfug áhrif við markmið sín og að veiting þeirra ætti að vera aflögð í ljósi reynslu bæði hérlendis og erlendis.
Þetta kemur fram í umsögn ráðsins við frumvarpi félags- og húsnæðismálaráðaherra sem á að tryggja hlutdeildarlánin betur í sessi.
Hlutdeildarlánum, sem var komið á laggirnar haustið 2020, eru lán sem HMS veitir þeim sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð og þeim sem ekki hafa átt íbúðarhúsnæði síðastliðin fimm ár og eru undir tilteknum tekjumörkum.
Hlutdeildarlán geta almennt numið allt að 20% af kaupverði íbúðarhúsnæði en lántaki þarf að reiða fram a.m.k. 5% kaupverðs sjálfur. Hlutdeildarlán skulu endurgreidd við sölu íbúðarhúsnæðis eða að liðnum að hámarki 25 árum frá lánveitingu. Aðeins er lánað fyrir nýjum íbúðum sem hafa verið samþykktar af HMS sem hagkvæmar íbúðir.
Viðskiptaráð segir engin haldbær rök fyrir því að stjórnvöld beini fyrstu kaupendum í nýbyggingar líkt og nú er.
„Yfirlýst markmið stjórnvalda með úrræðinu var að auka framboð húsnæðis á viðráðanlegu verði. Það skýtur skökku við þar sem nýbyggingar eru jafnan dýrasta húsnæðið.“
Ráðið segir einnig hættu á að hlutdeildalánin skekki húsnæðismarkaðinn að því leyti að húsbyggjendur verði líklegri til að byggja húsnæði eftir viðmiðum hlutdeildarlánakerfis stjórnvalda en ekki þörfum markaðarins.
„Í þriðja lagi er að mati Viðskiptaráðs óeðlilegt að skattgreiðendur eigi hluti í fasteignum en hafi síðan ekkert að segja um hvernig þeim er ráðstafað.“
Breska fyrirmyndin lögð niður
Í greinargerð frumvarps til laga um hlutdeildarlán var vísað til breska „Help to Buy“ úrræðisins, sem var sett á fót árið 2013, sem fyrirmynd. Viðskiptaráð segir nýlega rannsókn á áhrifum þess kerfis sýna að markmið þess hafi ekki náðst. Bretar hafi lokað á úrræðið í lok árs 2022 og afgreitt síðustu umsóknirnar í mars 2023.
„Á ákveðnum svæðum jókst vissulega framboð, en án nokkurra áhrifa á verð. Á öðrum svæðum, sérstaklega þar sem eftirspurn var mikil, sást engin aukning í framboði, en fasteignaverð hækkaði. Því hafði stefnan öfug áhrif samanborið við yfirlýst markmið hennar.
Þessar niðurstöður renna stoðum undir þá afstöðu Viðskiptaráðs að hlutdeildarlán geti haft þveröfug áhrif við markmið sín og að veiting þeirra ætti að vera aflögð í ljósi reynslu bæði hérlendis og erlendis.“
Húsnæðisbyrði tekjulágra ekki meiri en í samanburðarlöndum
Viðskiptaráð bendir á að við setningu laga um hlutdeildarlán hafi verið áætlað að kerfið yrði tímabundið til tíu ára, en þá gætu einstaklingar frekar nýtt sér séreignarsparnað og eftir atvikum uppsafnaða tilgreinda séreign til kaupa á fasteign. Lánunum hafi verið ætlað að vera liður í því að auðvelda tekjulágum og fyrstu kaupendum að komast inn á eignamarkaðinn.
„Þegar litið er til alþjóðlegra gagna virðist ekki vera ástæða til að ætla að aðgengi ungs fólks að húsnæði á Íslandi sé verra en í samanburðarlöndum. Gögn frá OECD sýna að hátt hlutfall Íslendinga á aldrinum 20 til 29 ára búa einir eða með maka, sem bendir til þess að þröskuldur inn á húsnæðismarkað sé ekki óeðlilega hár hér á landi.
Þá greiða einstaklingar í lægstu tekjutíundum almennt lægra hlutfall ráðstöfunartekna í húsnæðisútgjöld en gengur og gerist á hinum Norðurlöndunum, hvort sem litið er til eigenda eða leigjenda. Þetta gefur til kynna að húsnæðisbyrði tekjulágra sé ekki meiri á Íslandi en í samanburðarlöndum, og því má draga nauðsyn þess að festa úrræðið varanlega í sessi í efa.“
Í áformaskjali ráðuneytisins kemur fram að frá því að fyrst var opnað var fyrir umsóknir um hlutdeildarlán í nóvember 2020 hafi 1.006 hlutdeildarlán verið veitt (lán sem eru að fullu frágengin og íbúðir teknar í notkun) að upphæð samtals 10,4 milljarðar króna.
Samningar við verktaka fram í tímann og aðkoma sveitarfélaga
Félags- og húsnæðismálaráðuneytið kynnti fyrir mánuði síðan áform um frumvarp til laga um breytingu á lögum um húsnæðismál er varðar fyrirkomulag hlutdeildarlána í Samráðsgátt.
Ráðuneytið segir að nú þegar fimm ár eru liðin frá lögfestingu úrræðisins sé tímabært að taka úrræðið til heildarendurskoðunar í því skyni að gera hlutdeildarlán skilvirkari og festa þau í sessi í samræmi við stefnuyfirlýsingu ríkisstjórnarinnar.
„Tryggja þarf mánaðarlegar úthlutanir hlutdeildarlána og aukinn fyrirsjáanleika til að úrræðið nái markmiðum sínum um að auðvelda fyrstu íbúðarkaup og stuðla að auknu framboði íbúða með viðráðanlegum húsnæðiskostnaði.
Jafnframt hefur komið í ljós að samspil tekjumarka hlutdeildarlána og annarra skilyrða lánveitinga, s.s. um greiðslubyrðarhlutfall, hefur orðið til þess að ákveðnir félagshópar, t.a.m. einstæðingar, eiga minni möguleika á að nýta sér úrræðið til íbúðarkaupa. Þá hefur reynsla af framkvæmd laganna leitt í ljós fleiri agnúa sem sníða þarf af löggjöfinni.“
Hvað varðar helstu breytingar þá sé horft til þess að breyta fyrirkomulagi hlutdeildarlána þannig að stjórnvöld geri samninga við byggingarverktaka fram í tímann um þátttöku þeirra í úrræðinu.
„Þannig skuldbindi byggingarverktakar sig til að byggja markvisst íbúðir inn í hlutdeildarlánakerfið, sem uppfylla hámarksskilyrði og hámarksverð, og til að veita einstaklingum sem uppfylla skilyrði hlutdeildarlána forgang að kaupum á þeim íbúðum, að því gefnu að slíkur kaupandi finnist innan tiltekinna tímamarka.“
Á móti skuldbindi stjórnvöld sig fram í tímann til að veita hlutdeildarlán til kaupanna.
Einnig sé horft til þess möguleika að um þríhliða samkomulag geti verið að ræða með aðkomu sveitarfélaga, svo sem í gegnum samninga sem gerðir eru á grundvelli rammasamnings ríkis og sveitarfélaga um íbúðauppbyggingu. Sveitarfélög gætu með ákveðnum ráðstöfunum, svo sem í tengslum við skipulag eða gjaldtöku, liðkað fyrir hlutdeildarlánum
