Fjárfestar í evrópskum fasteignatryggðum skuldabréfum (Commercial mortgage-backed securities, CMBS), sem áður báru hæstu lánshæfiseinkunnir, standa nú frammi fyrir verulegri hættu á fjárhagslegu tapi, samkvæmt Financial Times.
Ástæða þess er stórfelld virðisrýrnun á skrifstofueign í úthverfi Parísar, þar sem upplýsingatæknifyrirtækið Atos er aðalleigjandi.
Um er að ræða skrifstofubygginguna River Ouest í Courbevoie, sem tryggir greiðslur skuldabréfa útgefnum árið 2020 af félaginu River Green Finance DAC.
Samkvæmt nýju mati Cushman & Wakefield hefur virði eignarinnar lækkað úr 307 milljónum evra árið 2023 í 139,1 milljón evra í mars síðastliðnum. Á móti stendur útistandandi skuld að fjárhæð um 180 milljónir evra.
Þó umrædd fasteign, River Ouest, sé staðsett í úthverfi Parísar, varar málið ekki aðeins franska fjárfesta eða fasteignamarkaðinn í Frakklandi.
Þvert á móti lýsir það breiðari hættu sem snýr að öllum fjárfestum í evrópskum fasteignatryggðum skuldabréfum (CMBS), sem hafa hingað til verið talin tiltölulega örugg fjárfesting, sérstaklega ef skuldabréfin bera háa lánshæfiseinkunn.
Málið endurspeglar breytta áhættumynd á evrópskum atvinnuhúsnæðismarkaði og er aðeins annað dæmi frá árinu 2008 þar sem CMBS-skuldir með hæstu lánshæfiseinkunn valda fjárfestum tapi.
Sérfræðingar Bank of America telja að jafnvel Class A-bréfin, sem áður nutu hæstu lánshæfiseinkunnar (AAA), geti tapað allt að 50 prósentum af höfuðstól sínum. Lakari flokkarnir, s.s. Class D, eru metnir verðlausir um þessar mundir.
Atos stendur undir rúmlega 80 prósentum af leigutekjum eignarinnar og er í viðræðum við leigusala um framtíðarsamkomulag.
Fyrirtækið hefur sætt mikilli endurskipulagningu og fjármálaóvissu undanfarin misseri og hefur ekki tjáð sig um stöðu leigusamningsins. Fjárfestar óttast að Atos kunni að draga sig út, sem myndi rýra verðmæti eignarinnar enn frekar.
Breyttur fasteignamarkaður veikir veðtryggingar
Greinendur benda á að eftirspurn eftir skrifstofurýmum hafi tekið stakkaskiptum eftir COVID-19.
Fyrirtæki kjósi nú smærri, betur staðsettar eignir með fjölbreyttri aðstöðu í stað stórra úthverfahúsa. Þetta stangast á við forsendur skuldabréfanna þegar þau voru gefin út árið 2020.
„Markaðurinn hefur gjörbreyst. Úthverfaskrifstofur höfðu meira aðdráttarafl fyrir heimsfaraldurinn en eftirspurnin hefur síðan færst yfir í miðlægar staðsetningar,“ segir Mark Nichol, sérfræðingur í CMBS hjá Bank of America.
Hann bendir á að enginn nýr leigusamningur hafi verið gerður í Courbevoie síðan 2021 og segir „stöðnun“ á markaðinum.
Þetta er aðeins í annað sinn frá fjármálakreppunni 2008 sem skuldabréf með hæstu lánshæfiseinkunn í CMBS-geiranum standa frammi fyrir því að skila fjárfestum minna en nafnverði. Slík skuldabréf byggjast oft á einni undirliggjandi fasteign, sem eykur áhættu þegar leigutekjur tapast eða virði eigna hrynur.
„CMBS er meðal fárra undirflokka veðtryggðra skuldabréfa þar sem veruleg frávik koma reglulega upp,“ segir Aza Teeuwen, sjóðsstjóri hjá TwentyFour Asset Management við FT. „Ef eitthvað bregst í rekstri einnar fasteignar geta áhrifin orðið mjög alvarleg.“
Svipuð tilvik hafa komið upp í Bretlandi, þar sem verðmæti verslunarmiðstöðva sem tryggðu útgefin skuldabréf hefur fallið niður fyrir höfuðstól lánsins og skuldabréfaeigendur orðið af stórum hluta fjárfestingar sinnar.
