Sam­kvæmt greiningu Jakobs­son Capi­tal er virði eigin­fjár Regins fast­eigna­fé­lags 64,5 milljarðar króna og að virði eigin­fjár Eikar sé 59,6 milljarðar.

Þannig fæst sú niður­staða að skipti­hlut­fall fé­laganna sé 52,0% fyrir Reginn og 48,0% fyrir Eik líkt og kemur fram í upp­færðu yfir­töku­til­boði Regins í allt hluta­fé Eikar.

Stjórn Regins til­kynnti þann 8. júní að hún hefði á­kveðið að leggja fram val­frjálst yfir­töku­til­boð í allt hluta­fé Eikar. Sam­kvæmt til­boðinu myndu hlut­hafar Eikar fá 46% út­gefins hluta­fjár í Regin. Reginn hækkaði síðan yfir­töku­til­boðið í 48% út­gefins hluta­fjár.

„Rétt er að benda á að Eik endur­mat virði lóða og byggingar­heimilda milli fyrsta og annars árs­fjórðungs. Framan­greind breyting hafði veru­leg á­hrif á verð­mat en bók­fært virði lóða og byggingar­heimilda nam 652 m.kr. í lok fyrsta árs­fjórðungs en 3.669 m.kr. í lok annars árs­fjórðungs. Ef ekki hefði komið til þessarar upp­færslu væri skipti­hlut­fallið 46,7% í stað 48,0%“ segir í verð­mati Jakobs­son Capi­tal.

Arcti­ca Finance veitti stjórn Eikar ráð­gjöf í ferlinu en að þeirra mati væri sann­gjarnt hlut­fall hlut­hafa Eikar 50,6% á móti 49,4% hlut­falli hlut­hafa Regins. Miðast matið við 6,2% fjár­magns­kostnað hjá báðum fé­lögum.

Fjár­mála­eftir­lit Seðla­banka Ís­lands sam­þykkti fyrir helgi beiðni Regins um fram­lengja gildis­tíma val­frjáls til­boðs í hluta­fé Eikar fast­eigna­fé­lags um fjórar vikur eða fram til kl. 13: 00 þann 13. nóvember nk.

Í verð­mati Jakobs­son Capi­tal á Eik. segir að fé­lagið hafi hækkað af­komu­spá sína í annað sinn á árinu.

„Að hluta til má rekja bætta af­komu til endur­mats á við­skipta­kröfum sem höfðu áður verið færðar niður. Undir­liggjandi rekstur hefur jafn­framt verið um­fram væntingar skv. kynningu. Út­leiga virðist hafa gengið vel miðað við að­stæður en flutningur Deloitte og Lands­bankans úr eignum Eikar hefur tölu­verð lækkunar­á­hrif á út­leigu­hlut­fall milli ára,“ segir í verð­matinu.

Sam­kvæmt Jakobs­son Capi­tal voru tekjur Hótels 1919 eftir hálft ár 2023 ör­lítið um­fram væntingar en kostnaðar­hlut­fall hótelsins var í takt við það sem ráð var fyrir gert.

„Ferða­manna­sumarið var gott og ber af­koma hótelsins þess merki. Verð­mat Jakobs­son Capi­tal á Eik er 59,6 ma.kr. Verð­mats­gengi er 17,5. Markaðs­gengi Eikar þegar þetta er skrifað er 11,9. Munur á verð­mats­gengi og markaðs­gengi er 47%. Sé miðað við nú­verandi markaðs­verð Eikar er fer­metra­verð um 352.410 krónur. Miðað við verð­mat Jakobs­son Capi­tal er fer­metra­verð Eikar um 412.000 eða um 17% hærra.“

Hótelið á spaðaásinn upp í erminni

Leigu­tekjur Eikar námu 4,7 milljörðum króna á öðrum árs­fjórðungi saman­borið við rúma 4 milljarða á sama tíma í fyrra.

„Hækkun milli ára nemur 17,2% að nafn­virði eða um 7,3% hækkun að raun­virði m. v. vísi­tölu til verð­tryggingar í júní­mánuði. Tekjur Hótels 1919 námu 427 m.kr. í kjöl­far annars árs­fjórðungs en það er hraust­leg hækkun frá sama tíma árið 2022 er tekjur hótelsins námu 247 m.kr. Anna­samasti hluti ferða­manna­sumarsins er þó ekki inni í þessum tölum. Hótelið á því í raun spaða­ásinn eftir upp í erminni og gerir Jakobs­son Capi­tal ráð fyrir að þriðji árs­fjórðungur verði sterkur hjá hótelinu.“

Sam­kvæmt verð­matinu hækkuðu rekstrar­tekjur sam­eigna um 28% milli ára og námu 361 milljónir í stað 282 milljóna en aðrar tekjur drógust tölu­vert saman og fóru úr 92 milljónum í 17 milljónir.

„Rekstrar­tekjur Eikar námu 5.496 m.kr. eftir annan árs­fjórðung 2023 en til saman­burðar námu rekstrar­tekjurnar 4.691 m.kr. á sama tíma árið 2022. Hækkun milli ára er 15,3% að nafn­virði eða 5,4% að raun­virði.“

Sam­kvæmt Jakobs­son Capi­tal er hækkun rekstrar­kostnaðar að mestu í sam­ræmi við væntingar en til að mynda var búist við um 10% hækkun fast­eigna­gjalda og tölu­verðri aukningu í rekstrar­kostnaði hótelsins vegna aukinna um­svifa. Einnig var við­búið að launa­kostnaður í rekstri myndi hækka dug­lega vegna nýrra kjara­samninga.

Leigu­arð­semi Eikar hækkar úr 5,6% í 6,1% milli ára

„Frá­vik frá væntingum liggur í endur­mati tapaðra við­skipta­krafna sem var ekki gert ráð fyrir. Endur­matið nemur 185 m. kr. sem telur drjúgt í rekstrar­kostnaði Eikar. Í kjöl­far sex mánaða 2023 nam rekstrar­kostnaður 1.854 m.kr. en ef litið er fram hjá endur­mati við­skipta­krafna nam rekstrar­kostnaður 2.039 m.kr. saman­borið við 1.588 m.kr. á sama tíma árið 2022.“

Eftir hálft ár 2023 nam rekstrar­hagnaður (NOI) Eikar 3,8 milljörðum en var rúmir 3 milljarðar á sama tíma árið 2022.

„Hafa verður í huga að endur­mat við­skipta­krafna skekkir saman­burð milli ára. Rekstrar­hagnaðar­hlut­fall af leigu­tekjum var 81,6% eftir hálft ár 2023 en var 75,6% á sama tíma árið 2022. Færa má rök fyrir því að reikna rekstrar­hagnaðar­hlut­fall af heildar­tekjum frekar en að­eins af leigu­tekjum vegna á­hrifa 1919 hótels á rekstrar­reikning,“ segir í verð­matinu.

„Sé farin sú leið er rekstrar­hagnaðar­hlut­fall eftir hálft ár 2023 69,6% saman­borið við 65,6% á sama tíma árið 2022. Vilji fjár­festar leið­rétta fyrir endur­mati við­skipta­krafna var rekstrar­hagnaðar­hlut­fall af leigu­tekjum 77,6% og af heildar­tekjum 66,3%. Þannig má sjá á jafnari grund­velli að undir­liggjandi rekstur er að batna milli ára. Leigu­arð­semi Eikar hækkar milli ára úr 5,6% í 6,1%. Það hefur lengi ein­kennt Eik að vera með hæstu leigu­arð­semina af öllum fast­eigna­fé­lögunum,“ segir í verð­matinu.