Fréttastofa Ríkisútvarpsins sagði frá því um liðna helgi að ríkisstjórnin ætlaði að ráðast í bráðaaðgerðir vegna hækkunar leiguverðs. Tilefnið er meðal annars nýjar tölur Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar sem sýna að leiguverð hefur hækkað um tæp 13% undanfarna tólf mánuði.

Fréttastofan hafði eftir Kristrúnu Frostadóttur forsætisráðherra að
ríkisstjórnin ætlaði að bregðast við þessu hið fyrsta. Viðbrögðin eru stjórnarflokkunum eðlislæg: Að banna skammtímaleigu á húsnæði. Reyndar veltir forsætisráðherrann uppi þeim möguleika í frjálslyndi sínu að hugsanlega leyfa fólki að „leigja út sína eigin íbúð“ eins og það er orðað í fréttinni.

Við þetta er eitt og annað að athuga. Í fyrsta lagi ætti það ekki að koma á óvart að leiguverð hækki á endanum eftir að hafa haldist stöðugt í drjúgan tíma á meðan fasteignaverð hækkaði mikið. Leiguverð er eðli málsins samkvæmt tregbreytanlegt vegna þátta eins og tímalengd leigusamninga en á endanum helst það í hendur í við þróun fasteignaverðs. Auk þess er rétt að halda til haga þeirri staðreynd að hlutfallslegt leiguverð hefur verið lágt í sögulegu samhengi undanfarin ár. Þannig hafði leiguverð sem hlutfall af ráðstöfunartekjum aldrei verið lægra en fyrir ríflega tveimur árum.

Í öðru lagi má velta fyrir sér hvort íbúðir sem eru leigðar út til skemmri tíma séu að þrýsta uppi leiguverði í raun og veru. Húsnæðis- og mannvirkjastofnun benti á það fyrr í vetur að íbúðir sem eru í skammtímaleigu hafa enn ekki náð þeim fjölda sem þær voru í áður en heimsfaraldurinn skall á. Samt hefur ferðamönnum fjölgað sem og íbúum landsins og auðvitað íbúðarhúsnæði. Með öðrum orðum er hlutfall íbúða í skammtímaleigu á höfuðborgarsvæðinu lægra en það var fyrir heimsfaraldurinn sé horft til mannfjölda, magns íbúðarhúsnæðis og fjölda ferðamanna.

Að lokum er rétt að halda því til haga að síðastliðið haust tóku ný leigulög gildi. Lögin takmarka samningsfrelsi á leigumarkaði og aftengdu að vissu marki markaðslögmálið þegar kemur að ákvörðun leiguverðs. Þessu til viðbótar virðast lögin markvisst sniðin til þess að gera fjárfesta afhuga því að fjárfesta í fasteignum til þess að leigja út. Ekkert hefur verið fjallað um áhrif þessarar lagasetningar á leigumarkaðinn.

Hafi stjórnmálamenn eigi að síður sannfæringu fyrir því að það standi leigumarkaðnum fyrir þrifum að fólk fjárfesti í steinsteypu til þess að leigja út felst lausnin ekki í boðum og bönnum. Á síðasta ári lét þáverandi ríkisstjórn Hagfræðistofnun gera úttekt á stöðu efnahagsmála og kom skýrslan út
síðasta haust.

Í skýrslunni var að finna sérstaklega gagnlega umfjöllun um samspil þess hvernig fjármagnstekjur eru skattlagðar hér á landi á fasteignamarkaðinn. Í einföldu máli er niðurstaða skýrsluhöfunda sú að þar sem fjármagnstekjuskattur er lagður á nafnávöxtun fjárfestinga en ekki raunávöxtun er sterkur innbyggður hvati til þess að fjárfesta í steypu frekar en öðrum fjárfestingakostum á borð við verðbréf. Skattlagning á nafnvexti fjármagnstekna eykur beinlínis eftirspurn íbúðarhúsnæðis sem fjárfestingakost.

Eins og þeir sem fylgjast með stjórnmálaumræðunni vita þá er það eitur í beinum forsætisráðherra. Samt sem áður hefur Kristrún og flokkur hennar talað fyrir að hækka fjármagnstekjur enn frekar.

Þessi leiðari birtist í Viðskiptablaðinu sem kom út 29. janúar 2025.