Í nýlegri mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er að finna samanburð á þróun fasteignaverðs annars vegar og hlutabréfaverðs í Kauphöllinni hins vegar frá árinu 2015. Þar kemur fram að íbúðaverð hafi hækkað töluvert meira en innlend hlutabréf á síðustu tíu árum, á sama tíma og minna flökt hefur verið á meðalverði íbúða en meðalverði hlutabréfa. Vísitala íbúðaverðs hefur hækkað um 166 prósent frá árinu 2015 en úrvalsvísitala Kauphallarinnar um 100 prósent á sama tíma. Verðsveiflur voru tæplega þrefalt meiri á hlutabréfamarkaðnum en íbúðamarkaðnum.
Sérfræðingar stofnunarinnar álykta út frá þessum samanburði að staða á innlendum eignamarkaði sé óeðlileg „þar sem almennt mætti búast við meiri ávöxtun á áhættusamari fjárfestingakostum.“ Látum liggja milli hluta hvort að greining HMS gefi tilefni til slíkrar fullyrðingar og höfum í huga að ávöxtun í fortíð er ekki ávísun á ávöxtun í framtíð. Það breytir þó ekki því að íslenskur eignamarkaður einkennist af skekkju, sem skapar innbyggðan hvata til að fjárfesta í fasteignum fremur en öðrum eignaflokkum.
Gylfi Zoega, prófessor í hagfræði og fyrrverandi nefndarmaður í peningastefnunefnd Seðlabankans, og Sigurður Jóhannesson, forstöðumaður Hagfræðistofnunar fjölluðu um þessa skekkjuí skýrslu sem Hagfræðistofnun gaf út í nóvember.
Í skýrslunni rökstyðja þeir með greinargóðum hætti hvernig útfærsla fjármagnstekjuskatts hér á landi sé einn af þeim þáttum sem hafa magnað upp eftirspurnina á fasteignamarkaði.
Skattur er lagður á fjármagnstekjur, jafnvel þótt raunávöxtun sé engin. Í skýrslunni segir að skattlagning verðbóta og verðbólguhluta nafnvaxta á sparnað hafi aukið spákaupmennskueftirspurn fjármagnseigenda eftir húsnæði enda enginn fjármagnstekjuskattur greiddur af sölu íbúðarhúsnæðis innan ákveðinna stærðarmarka. Í skýrslunni segir:
„Í samanburði við bankareikninga þá getur fjárfesting í íbúðarhúsnæði verið ábatasöm. Þegar raunvextir eftir skatta eru lágir er við því að búast að margir sparifjáreigendur sjái sér leik á borði og kaupi húsnæði sem veldur því að húsnæðisverð tekur að hækka. Söluhagnaður af húsnæði öðru en eigin íbúðarhúsnæði er skattfrjáls upp að ákveðnu marki. Það eykur eftirspurn.“
Mikil verðbólga á undanförnum árum og fyrirkomulag á skattheimtu fjármagnstekna hefur leitt til þess að raunávöxtun sparnaðar hefur verið afar léleg og telja skýrsluhöfundar þetta grafa undan virkni peningamálastefnunnar.
Sjálfstæðisflokkurinn hefur lengi talað fyrir að þessu sé breytt þannig að fjármagnstekjuskattur sé einungis greiddur af raunávöxtun. Því miður beittu þingmenn flokksins sér ekkert sérstaklega í málinu þegar flokkurinn sat nú síðast í ríkisstjórn.
Slík breyting er nauðsynleg og löngu tímabær. Stuðningur við hana ætti að vera hafinn yfir flokkadrætti á Alþingi. Þannig leggja skýrsluhöfundar til að fjármagnstekjuskattur verði í raun lækkaður með því að lækka skattheimtu á verðbætur og vaxtagreiðslur vegna verðbólgu. Leggja þeir til að þetta sé gert með því að færa verðbólgu til gjalda í skattaframtali á móti vaxtatekjum af óverðtryggðum bankainnistæðum og verðbótum á verðtryggðum reikningum. Með þessu leggst fjármagnstekjuskattur í meira mæli á mismun nafnvaxta og verðbólgu og í minna mæli á verðbólgu.
Þótt fleiri leiðir kunni að vera færar er ljóst að endurskoðun á skattlagningu fjármagnstekna er óumflýjanleg. Því fyrr sem sú umræða hefst, því betra.
Þessi leiðari birtist fyrst í Viðskiptablaðinu sem kom út 7. maí 2025.
