Samkvæmt mánaðarskýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar er fasteignamarkaðurinn hérlendis orðinn tvískiptur. Mikil eftirspurn er eftir ódýrum íbúðum en verulega hefur dregið úr eftirspurn eftir dýrum íbúðum.
Kaupsamningar í ágúst voru færri en á síðustu sex mánuðum þar á undan, jafnvel þótt kaupsamningar vegna Grindavíkur séu teknir til hliðar. Hins vegar var fjöldi kaupsamninga í mánuðinum nálægt sögulegu meðaltali.
„Tvískipting fasteignamarkaðarins er að miklu leyti tilkomin vegna takmarkana Seðlabankans á greiðslubyrði lána. Takmarkanirnar hafa dregið úr eftirspurn á dýrari íbúðum, en þær seljast nú hægt á meðan ódýrustu íbúðirnar seljast hratt,“ segir í skýrslu HMS.
Samkvæmt HMS eru yfir 20% íbúða sem eru ekki í nýbyggingum á höfuðborgarsvæðinu að seljast á yfirverði og er það hlutfall áþekkt því sem var á seinni hluta áranna 2017 og 2020, þegar mikill eftirspurnarþrýstingur var á húsnæðismarkaði.
Á sama tíma hefur greiðslubyrði lána á íbúðum aukist töluvert og hefur hún ekki verið jafnhá fyrir verðtryggð lán síðan í fjármálahruninu árið 2008.
Leiguverð lækkað tvo mánuði í röð
Þá er leigumarkaðurinn að leita aukins jafnvægis eftir miklar verðhækkanir, en vísitala leiguverðs á höfuðborgarsvæðinu hefur nú lækkað á milli mánaða tvo mánuði í röð.
Samkvæmt tölum frá leiguvefnum Myigloo.is dregur úr eftirspurnarþrýstingi, þar sem virkum leitendum á hvern leigusamning fækkar.
„Hins vegar bendir leigumarkaðskönnun HMS í ár til þess að helmingur leigjenda búi við íþyngjandi húsnæðiskostnað hér á landi. Í alþjóðlegum samanburði býr hátt hlutfall leigjenda við íþyngjandi húsnæðiskostnað hér á landi og innan OECD er húsnæðiskostnaður leigjenda einungis meiri í Finnlandi, Noregi, Svíþjóð og Hollandi,“ segir í skýrslu HMS.
Veðsetningarhlutfall heimila er í sögulegu lágmarki
Að mati HMS sýnir lánamarkaðurinn að vaxtahækkanir séu að bíta, en hlutfall vaxtagreiðslna af ráðstöfunartekjum fólks fer nú hækkandi.
„Vaxtagjöld vegna íbúðalána hækkuðu annað árið í röð eftir tímabil lágra vaxta árin 2020 og 2021 en heimili landsins greiddu að jafnaði 5,7% af ráðstöfunartekjum í vaxtagjöld í fyrra og er hlutfallið það hæsta frá 2016. Hækkandi vaxtabyrði kemur illa niður á einstaklingum með íbúðalán. Þó er mikill munur eftir fjölskyldustöðu en verst kemur hækkandi greiðslubyrði niður á barnafjölskyldum.“
Veðsetningarhlutfall heimila er í sögulegu lágmarki en miklar hækkanir á fasteignaverði síðustu ára hafa fært heimilum landsins aukið veðrými.
Á byggingarmarkaði hefur uppbygging íbúða ekki náð að uppfylla vænta íbúðaþörf í flestum sveitarfélögum landsins.
Einungis fimm af 14 sveitarfélögum sem áætluðu mestu íbúðafjölgunina náðu að byggja í takt við áætlaða þörf í fyrra. Þetta voru Garðabær, Hafnarfjörður, Árborg, Ölfus og Akraneskaupstaður.
