Félagsbústaðir hafa endurmetið félagslegar íbúðir um 100 milljarða, samkvæmt ársreikningi félagsins. Endurmatið hefur verið fært til tekna hjá Reykjavíkurborg og þar með bætt afkomu borgarinnar.
Á árunum 2020-2024 var afkoma A og B hluta Reykjavíkurborgar jákvæð um 24,8 milljarða króna. Ef endurmati er sleppt, líkt og endurskoðendur sem Viðskiptablaðið hefur rætt við, þá hefði afkoman verið neikvæð um 25,8 milljarða.
Endurskoðendur sem blaðið hefur talað við segja að rétt sé að endurmatið komi fram í ársreikningi Félagsbústaða en ekki í samstæðureikningi Reykjavíkurborgar
Seldu langt undir matsverði
Í Viðskiptablaðinu sem kom út í gær fjallaði Óðinn um sölu Félagsbústaða á Hverfisgötu 83. Félagsbústaðir seldu þar heila húseign með 15 íbúðum. Kaupsamningurinn er dagsettur 13. desember 2024.
Söluverðið er 630 milljónir króna og er 20% þess greitt með peningum og 80% með veðskuldabréfi. Vextirnir á veðskuldabréfinu eru 10% óverðtryggðir sem er undir markaðskjörum. Að mati Óðins er kaupverðið að teknu tilliti til þess og áhættu ekki hærra en 610 milljónir króna.
Fasteignamat eignarinnar nam samkvæmt kaupsamningi 809,3 milljónir króna. Söluverðið er 22,2% undir fasteignamatinu og að teknu tilliti til afsláttarins í skuldabréfinu 24,6% undir fasteignamati.
Eignasafn Félagsbústaða metið á fasteignamati
Í ársreikningi Félagsbústaða segir hvernig matið á eignum félagsins fer fram.
Við matið á fjárfestingareignum félagsins er stuðst við fasteignamat fasteignaskrár Þjóðskrár Íslands. Samkvæmt upplýsingum frá fasteignaskrá Þjóðskrár Íslands er fasteignamat gangverð sem ætla má að eign hefði haft í kaupum og sölum.
Fasteignamatið ofmat?
Óðinn telur fasteignamatið ofmat. Hann segir þó að salan sé ýkt dæmi.
Salan á Hverfisgötu er sterk vísbending um að fasteignamat endurspegli ekki virði eignasafn Félagsbústaða. Óðinn telur að ástæða þess að eignir félagsins eru ekki jafn verðmætar og meðaltalseignin í fasteignamatinu er sú að um eignirnar er verr gengið og viðhald ekki í takt við það.
Svo gætt sé sanngirni við matið þá er ekki ósennilegt að Hverfisgata 83 sé ýkt dæmi. Líklegra er að virði eignanna sé nær 15% undir fasteignamati vegna skorts á viðhaldi.
Það myndi þýða að eignasafnið sé ofmetið um 23,5 milljarða króna og eigið féð Félagsbúastaða því ofmetið um 30%.
Nú hlýtur næsta verkefni endurskoðenda Félagsbústaða að krefja stjórnendur um allar sölur félagsins síðustu ár og bera saman við fasteignamatið. Eða óska eftir því að óháður aðili meti íbúðir félagsins. Og byggja á því mati í ársreikningi.
