Hækkun húsnæðisverðs á síðustu árum hefur í mun meira mæli verið drifin áhrif af mikilli fólksfjölgun fremur en kaupmáttaraukningu, samkvæmt tölfræðigreiningu Seðlabankans. Í grein á vef bankans er bent á að fólksfjölgun á Íslandi síðastliðinn áratug sé sú mest í OECD-ríkjunum.
„Aðflutningur svo mikils fjölda er mikilvæg ástæða þess að húsnæði er hátt verðlagt,“ segir í grein Önundar Pál Ragnarssonar, sérfræðings á sviði fjármálastöðugleika hjá Seðlabankanum, sem birtist í ritinu Fjármálastöðugleika á dögunum.
Í greininni segir að þróun raunverðs húsnæðis megi útskýra með jöfnu þar sem verðáhrif mannfjöldaþróunar og kaupmáttar launa á mann eftir skatt séu metin ásamt öðrum þáttum.
„Slíkt mat bendir til þess að á síðasta ári hafi minnkandi kaupmáttur á mann stuðlað að lækkun raunverðs íbúða á landsvísu, á meðan sterkari áhrif til hækkunar hafi orðið af fólksfjölgun.“
Á tímabilinu 2019 til 2023 hafi raunverð húsnæðis á landsvísu hækkað um 22%, en greiningin bendir til þess að þar af megi rekja um 17 prósentur til fólksfjölgunar, en aðeins eina og hálfa prósentu til vaxandi kaupmáttar launa eftir skatt á mann.
„Nánar til tekið hafi mjög hófleg hækkunaráhrif af vaxandi kaupmætti launa á árunum 2019 til 2022 gengið til baka að mestu á síðasta ári. Þó ber að hafa í huga að hluti fólksfjölgunarinnar er tilkominn vegna mikillar eftirspurnar eftir vinnuafli innanlands. Hann er því viðbragð við sama eftirspurnarhnykk og húsnæðisverðið bregst við.“
Jafnframt er bent á að lágt raunvaxtarstig hafi haft sterk áhrif á raunverð húsnæðis til hækkunar á árunum 2020 til 2022. Það hafi snúist við á síðasta ári þegar hækkandi raunvextir höfðu áhrif á verðið til lækkunar.
Á meðfylgjandi mynd, sem tekin er úr greininni, er einnig áhrifaþátturinn „annað” að hafa áhrif á þróun raunverðs. Á árinu 2023 hafi þessi liður tiltölulega sterk neikvæð áhrif á íbúðaverð. Seðlabankinn segir að það stafi af atriðum sem verðjafnan nær ekki utan um, svo sem töfðum áhrifum af beitingu þjóðhagsvarúðartækja og samvirkni þeirra við hækkandi vaxtastig.
Íbúðastofninn ekki haldið í
Greinarhöfundur segir að margt sé að baki mikillar aukningar á eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu undanfarinn áratug. Þyngst vegi hækkandi meðalráðstöfunartekjur heimila og mikill vöxtur í vinnuaflsfrekum atvinnugreinum sem hafi að miklu leyti verið mætt með aðflutningi fólks á vinnualdri.
Auk þess spili þar inn í lýðfræðilegir þættir eins og öldrun þjóðarinnar og breytt fjölskylduform þar sem fleiri búa nú einir og fleiri eru barnlausir en áður tíðkaðist.
„Íbúðastofn höfuðborgarsvæðisins hefur hins vegar ekki vaxið í sama mæli yfir sama tímabil. Verð íbúðarhúsnæðis er því hátt um þessar mundir og húsnæðiskostnaður er hátt hlutfall af útgjöldum heimila að meðaltali og enn hærra hlutfall af tekjum tekjulágra heimila.
Þetta hefur ekki síst átt við á síðustu misserum, þegar verðbólga og peningalegt aðhald hafa þrengt að fjárhag heimila.“
Í greininni segir að húsnæðisvandi af þessu tagi einskorðist ekki við Ísland, heldur sé hann til umræðu í mörgum löndum. Jafnframt er rakið hvernig byggingargeirinn getur tekið langan tíma að komast aftur á fullt skrif eftir miklu niðursveiflu, líkt og í kjölfar fjármálakreppunnar árið 2008.
Mikilvægt viðfangsefni þjóðhagsvarúðarstefnu á umliðnum árum hafi því verið að vinna gegn ójafnvægi á íbúðamarkaði og óhóflegri skuldsetningu.
