Mikið er rætt um húsnæðismarkaðinn hérlendis þessa dagana. Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hefur hækkað um 17% á einu ári, fjöldi íbúða til sölu hefur dregist saman um meira en helming frá vormánuðum 2020 og sölutími íbúða er í sögulegu lágmarki. Þó að umræðan virðist oft gefa til kynna að einstakar aðstæður séu uppi á Íslandi, þá hafa húsnæðismarkaðir í flestum þróuðum ríkjum hitnað á síðustu misserum, þó að margir þeirra hafi þegar verið heitir fyrir.

Alþjóðleg vísitala húsnæðisverðs sem ráðgjafafyrirtækið Knight Frank heldur uppi hækkaði um 9,2% á tólf mánaða tímabili sem lauk í júní. Vísitalan, sem nær utan um 55 lönd, hefur ekki hækkað meira á ársgrunni frá árinu 2005. Ísland er þar í þrettánda sæti yfir mestu húsnæðisverðshækkanir en Tyrkland trónir á toppnum með 29,2% árshækkun og Nýja-Sjáland fylgir þar á eftir með 25,9% hækkun.

Ýmsar orsakir þessarar þróunar má rekja til áhrifa kórónuveirufaraldursins. Víðast hvar voru stýrivextir lækkaðir og Covid-stuðningspakkar stjórnvalda kynntir til sögunnar. Aukin fjarvinna leiddi til þess að fólk fór í auknum mæli að huga að heimilum sínum eða leita að hentugra húsnæði. Í því samhengi má nefna að fjöldi leitarfyrirspurna Bandaríkjamanna á netinu um fasteignir náði methæðum á síðasta ári en þær höfðu tvöfaldast frá fyrra ári. Þá hefur röskun í aðfangakeðjum hækkað kostnað á flestum aðföngum í byggingargeiranum.

Rannsóknarfyrirtækið Capital Economics gerir ráð fyrir að verðbólga á fasteignamörkuðum í flestum þróuðum ríkjum muni hjaðna náttúrulega eftir nokkra mánuði, þegar sparnaður vegna breyttrar neysluhegðunar í faraldrinum fer minnkandi. Hins vegar sé hætta á hruni í löndum þar sem húsnæðisverð var þegar hátt fyrir faraldurinn og nefndi þar Danmörku, Noreg, Svíþjóð, Kanada, Ástralíu og Nýja-Sjáland.

Hærri vextir, bann á útlendinga og ný borg

Hátt íbúðaverð setur stjórnvöld í erfiða stöðu. Margir vilja síður hækka stýrivexti til þess að styðja áfram við atvinnulífið í faraldrinum en óttast að við óbreyttar aðstæður muni kerfishætta aukast með vaxandi skuldsetningu og hækkandi eignaverði. Stjórnvöld hafa nokkur stýritæki til að hafa áhrif á þróun fasteignaverðs. Ef taka á vandanum á framboðshliðinni þá getur ríkið m.a. ráðist í beina fjárfestingu, líkt og með fjármögnun félagslegra íbúða, með fjölgun lóða til úthlutunar eða létta á reglugerðum í byggingariðnaðinum.

Stjórnvöld í Hong Kong hyggjast byggja nýja borg við landamæri sérstjórnarhéraðsins og meginlands Kína. Kínverska ríkisstjórnin, sem telur háan framfærslukostnað vera orsökina fyrir fjöldamótmælunum í héraðinu árið 2019, hafði kallað eftir aðgerðum á fasteignamarkaðnum í Hong Kong, sem hefur lengi verið meðal dýrustu borga í heimi. Vonast er til að nýja borgin geti hýst allt að 2,5 milljónir manns sem er um þriðjungur af íbúafjölda Hong Kong í dag.

Á eftirspurnarhliðinni gætu takmörk á veðsetningar- eða greiðslubyrðarhlutföllum hjálpað að draga úr spennunni á markaðnum. Nefna má að Justin Trudeau, forsætisráðherra Kanada, lofaði því fyrir þingkosningar í september að koma á tveggja ára banni við fasteignakaupum útlendinga.

Þá hafa stjórnvöld víða beint sjónum sínum að aðgerðum sem styðja við fólk sem er að stíga sín fyrstu skref á húsnæðismarkaði. Spænska ríkisstjórnin mun bjóða ungu fólki undir ákveðnu tekjumarki 250 evru, eða 37 þúsund króna, niðurgreiðslu á á leigugjaldi á mánuði. Samhliða þessu hafa verið innleiddar kvaðir á efnameiri fasteignakaupendur. Suður-Kórea hefur lagt á refsiskatta á dýrari fasteignir og einstaklinga sem eiga nokkrar íbúðir.

Nýja-Sjáland í kastljósinu

Margir horfa nú til tilrauna Nýja-Sjálands til að ná tökum á verðhækkunum á fasteignum. Ástandið á húsnæðismarkaðnum þar hefur verið einkum aðkallandi þar sem framboð hefur ekki fylgt mannfjölgun síðastliðinn áratug. Líkt og kom fram að ofan hefur fasteignaverð þar í landi hækkað um meira en fjórðung á einu ári en taka skal fram að eftirspurnin var nær alfarið innlend sökum gífurlegra sóttvarnareglna á landamærum ásamt takmörkunum á kaupum útlendinga.

Af helstu hagkerfum heims, þá er fasteignaverð sem hlutfall af launatekjum hæst á Nýja-Sjálandi samkvæmt samantekt Capital Economics. Þar kom einnig fram að hlutfallið er töluvert yfir langtímameðaltalinu hjá Eyjaálfuþjóðinni. Viðmælandi Wall Street Journal benti á að ef laun hækka um 3% árlega og fasteignaverð stendur í stað þá mun hlutfallið ekki ná sama stigi og árið 2000 fyrr en eftir þrjátíu ár.

Nýja-Sjáland var meðal fyrstu þróaðra ríkja heims til að hækka stýrivexti í haust en þeir voru hækkaðir úr 25 punkta í október og aftur um aðra 25 punkta í vikunni og nema nú 0,75%. Ríkisstjórnin skipaði seðlabankanum fyrr í ár að peningastefnan skyldi taka í auknum mæli mið af breytingum á fasteignaverði þó að sumir embættismenn bankans vöruðu við því að peningastefnan væri ekki besti farvegur til að grípa inn í markaðinn vegna hliðaráhrifa á atvinnuleysi og atvinnulífið.

Stjórnvöld á Nýja-Sjálandi hafa einnig sett takmörk á lán með hárri veðsetningu til þess að fækka áhættusömum húsnæðislánum og draga úr hættu á mikilli markaðsleiðréttingu seinna meir með tilheyrandi áhrifum á hagkerfið í heild sinni. Í byrjun mánaðarins var hlutfalli fasteignalána sem mega bera meira en 80% veðsetningarhlutfall fækkað úr 20% í 10%. Einnig er unnið að takmörkunum á greiðslubyrðarhlutfalli líkt og Seðlabanki Íslands kynnti í lok september. Ríkisstjórn Nýja-Sjálands ætlar einnig að auðvelda þéttingu byggðar. Þá hyggst hún takmarka frádráttarbærni vaxtakostnaðar vegna fasteignakaupa frá skattstofni.

Greiningaraðilar virðast þó ósannfærðir um að aðgerðir stjórnvalda muni koma í veg fyrir frekari hækkanir heldur einungis hægja á þeim. Ríkisstjórn Nýja-Sjálands samþykkti nýlega að taka á móti fleira erlendu verkafólki sem mun ýta undir eftirspurn og einnig er talið að fjöldi íbúða í byggingu sé ekki nægjanlegur til að anna eftirspurn.

Nánar er fjallað um málið í fylgiritnu Fasteignamarkaður, sem fylgdi Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér .