Í Fjármálastöðugleika, riti Seðlabankans, segir að umsvif á byggingarmarkaði séu enn mikil og nýjum fullbyggðum íbúðum sem koma inn á markaðinn gæti fjölgað á milli ára m. v. fjölda nýbygginga í september.
Seðlabankinn gerir í ritinu ráð fyrir 400 fleiri íbúðum á höfuðborgarsvæðinu í ár en Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.
Ólíkt því sem Samtök iðnaðarins og HMS hafa haldið fram, segir Seðlabankinn að það sé óljóst hvort búast megi við færri nýjum íbúðum inn á markaðinn á næstunni.
Ingólfur Bender, aðalhagfræðingur Samtaka Iðnaðarins, segir Seðlabankann missa marks með því að skoða ekki framvindustig íbúða og fólksfjölgun.
Samkvæmt talningu HMS er íbúðum að fyrsta framvindustigi ekki að fjölga og verktakar að einblína á íbúðir á seinni stigum.
„Þeir eru að reikna með því að það komi 400 fleiri fullbúnar íbúðir inn á markaðinn á þessu ári en HMS spáði fyrir um. Það færir þá heildarfjölda íbúða rétt yfir 3.200 á árinu. Við erum ekki að rengja það og fögnum því ef svo sé en þrátt fyrir aukninguna er fjöldi fullbúinna íbúða sem er að koma inn á markaðinn í ár ekki í takti við fólksfjölgunina í landinu,“ segir Ingólfur og bendir á að meira þarf ef duga skal.
„Við erum með fólksfjölgun sem er sirka þúsund á mánuði það sem af er ári og því stefnir í að fólksfjölgun í ár verði kringum 12.000 sem er viðlíka og í fyrra. Við verðum þá með sömu stöðu og í fyrra, það eru fjórir nýir íbúar um hverja nýja íbúð. Almennt er talað um að það hlutfall ætti að vera mun lægra eða um 2-2,5 nýir íbúar um hverja nýja íbúð. Fjöldi nýrra íbúða er því ekki að mæta þörf.“
Samkvæmt nýjustu talningu HMS fóru færri ný byggingarverkefni af stað milli síðustu tveggja talninga en áður. Framkvæmdir hófust á 1.583 íbúðum milli talninga, þ. e. milli september á síðasta ári og mars á þessu ári.
Í septembertalningunni voru nýjar framkvæmdir 2.574 og í marstalningunni 2022 voru þær 2.687.
Íbúðum á síðari byggingarstigum hefur fjölgað meira sem gefur til kynna að verktakar séu að setja verkefni í forgang sem eru þegar hafin.
Íbúðum á fyrsta framvindustigi standa í stað milli talninga HMS en þeim hefur vanalega fjölgað.
„Erum að sjá samdrátt á fyrstu byggingarstigum“
Ingólfur segir Seðlabankann réttilega benda í Fjármálastöðugleika að jafnvægi hafi náðst með tilliti til verðþróunar þar sem stýrivaxtahækkanir hafi náð að bremsa á eftirspurnina
„Þar sem stýrivaxtahækkanir seðlabankans hafa náð að bremsa eftirspurnina. Það er í sjálfu sér jákvætt út frá verðbólguþróuninni. Það hjálpar til við að ná verðbólgunni niður í átt að verðbólgumarkmiði seðlabankans,“ segir Ingólfur.
Hann segir þó að það fylgi þessum hækkunum vaxtahliðareikningur en vextirnir bíta líka á framboðshliðina og hækka byggingarkostnað.
„Á sama tíma og við erum að byggja undir þörf er útlit fyrir að það dragi úr fjölda fullbúinna íbúða. Í þessu sambandi erum við að sjá að það er að draga saman á fyrstu byggingarstigum. Mér finnst Seðlabankinn missa aðeins af í þessari umræðu. Í byggingarferlinu þar sem arkitektar og verkfræðingarnir eru fremstir erum við að greina samdrátt. Í því samhengi erum við að sjá að veltan er að dragast saman. Þetta er vísbending um hvert heildaruppbygging íbúða stefnir í á næstunni.“
„Í samtölum við félagsmenn Samtaka iðnaðarins á þessu sviði heyrum við að það er samdráttur á þeim hluta markaðarins er snýr að íbúðaruppbyggingu. Þetta er kanarífuglinn í námunni þ.e. þeir aðilar sem sýna fyrst merki um hvert stefnir,“ segir Ingólfur.
Hann segir að það verði að hafa í huga þegar verið er að rýna í tölur um íbúðauppbyggingu að byggingariðnaðurinn er fást við margt annað.
„Þegar menn eru að horfa á heildarumsvif greinarinnar eins og starfsmannafjölda, heildarveltu og svo framvegis þá er þar undir fullt af annarri uppbyggingu en íbúðaruppbyggingu.“
Íbúðafjárfesting aðeins einn þriðji umsvifa
„Heildartölur fyrir greinina gefa oft mjög ranga mynd af stöðu íbúðarbyggingar. Ef maður rýnir svo dæmi sé tekið í þjóðhagsreikningagögnin um fjárfestingu þá er íbúðafjárfesting tæplega einn þriðji á móti innviðauppbyggingu hins opinbera og síðan uppbygging á mannvirkjum atvinnuveganna. Síðan koma öll viðhaldsverkin til viðbótar,“ segir Ingólfur.
„Það getur verið mjög villandi að túlka heildarfjölda starfandi fólks í byggingariðnaði eða veltutölur fyrir greinina í heild sem vísbendingu um þróun í íbúðauppbyggingu. Skýr mynd af þróun þess hluta byggingariðnaðarins fæst ekki nema að kíkja betur undir húddið,“ segir Ingólfur að lokum.
