Ef markmiðið er að bjóða sambærileg húsnæðislánakjör og í löndunum í kringum okkur, þarf rekstrarumhverfið að vera samkeppnishæft hvað varðar kostnað, áhættu og skilvirkni lánamarkaðarins. Í skýrslu Jóns Helga Egilssonar, doktors í hagfræði, Húsnæðislán – Hvað má betur fara? sem unnin var fyrir fjármála- og efnahagsráðuneytið eru helstu frávik íslenska húsnæðislánamarkaðarins greind og lagðar fram sex tillögur sem miða að því að bæta samkeppnisstöðuna og fjölga valkostum neytenda.
Í fyrsta lagi segir skýrsluhöfundur lög og reglur um uppgreiðslugjöld hamla framboði á lánum með föstum vöxtum til lengri tíma. Jón Helgi bendir á að uppgreiðslugjöld á Íslandi séu íþyngjandi í samanburði við það sem tíðkist í nágrannalöndunum og séu umfram það sem ESB-tilskipanir kveði á um. Núverandi fyrirkomulag dragi úr hvata lánveitenda til að bjóða lán með föstum vöxtum til langs tíma. Því leggur hann til að stjórnvöld endurskoði þessi lög með það markmið að auka hvata banka til að bjóða lán með föstum vöxtum til lengri tíma.
Í öðru lagi hindri vaxtaáhætta bankana í að bjóða lán með föstum vöxtum til langs tíma. Til að bjóða slík lán þurfi bankar að lágmarka vaxtaáhættu og hægt sé að bæta þar úr með notkun vaxtaskiptasamninga. Allar forsendur virðist til staðar að nýta þá. Bankar í nágrannalöndunum nýti vaxtaskiptasamninga sem auðveldi þeim að bjóða vexti til langs tíma og bæta vaxtakjör. Er því lagt til að stjórnvöld stuðli markvisst að þróun vaxtaskiptamarkaðarins, t.d. með aukinni kynningu, fræðslu, samtali og virkri þátttöku ríkissjóðs í slíkum samningum til að bæta áhættustýringu og framboð þeirra á lánum með föstum vöxtum til langs tíma og bæta vaxtakjör.
Í þriðja lagi dragi tvískiptur markaður í verðtryggð og óverðtryggð lán úr skilvirkni. Ólíkar fjármögnunarleiðir fyrir verðtryggð og óverðtryggð lán leiði til óhagkvæmni, auka kostnaðar og fjármálaóstöðugleika. Verðtryggð lán séu líkleg til að draga úr virkni peningastefnunnar þar sem þau mildi áhrif vaxtabreytinga auk þess að stuðla að meiri sveiflum á fasteignalánamarkaði. Til að draga úr vægi verðtryggingar sé mikilvægt að auka framboð óverðtryggðra lána með föstum vöxtum til lengri tíma. Jón Helgi leggur til að vaxtaskiptamarkaður verði styrktur, afnám hámarks uppgreiðslugjalds og markaður fyrir sértryggð skuldabréf verði sömuleiðis styrkur til að draga úr vægi verðtryggðra fasteignalána.
Í fjórða lagi geti virkari vaxtaskiptamarkaður lækkað fjármagnskostnað og bætt lánskjör. Með virkari og dýpri vaxtaskiptamarkaði megi bæði lækka fjármögnunarkostnað ríkissjóðs og bæta áhættustýringu banka. Með aðkomu ríkissjóðs, lífeyrissjóða og annarra markaðsaðila megi auka framboð á lánum með föstum vöxtum til lengri tíma. Leggur skýrsluhöfundur því til að í næsta skrefi verði sérstaklega skoðað hvernig megi efla vaxtaskiptamarkaðinn með þátttöku opinberra og einkaaðila
Í fimmta lagi geti sértryggð skuldabréf stutt við hagkvæmari fjármögnun bankanna. Þróun sértryggðs skuldabréfamarkaðar með virkari þátttöku lífeyrissjóða og hugsanlega viðskiptavakt geti bætt fjármögnun bankanna og dregið úr áhættu þeirra. Skuldbindingar íslenskra lífeyrissjóða séu að stórum hluta í íslenskum krónum, sem skapi tækifæri til að auka þátttöku þeirra í fjármögnun húsnæðislána. Er því lagt til að stjórnvöld styðji þróun þessa markaðar, t.d. með skýrara regluverki og hvötum fyrir lífeyrissjóði til að fjárfesta í slíkum bréfum.
Loks geti gjaldmiðlaskiptasamningar bætt fjármögnunarkostnað fasteignalána. Í löndum eins og Svíþjóð séu fasteignalán oft fjármögnuð með skuldabréfaútgáfu í erlendum myntum, en gjaldmiðlaskiptasamningar séu nýttir til að umbreyta þeirri fjármögnun í ígildi innlendrar myntar. Slík nálgun geti opnað fyrir nýja fjármögnunarmöguleika á íslenskum markaði, sérstaklega ef lífeyrissjóðir taki þátt í slíkum samningum. Síðasta tillaga Jóns Helga er því að leggja til að í næsta verkþætti verði sérstaklega skoðað hvernig gjaldmiðlaskiptasamningar gætu nýst á íslenskum fasteignalánamarkaði.
Nánar er fjallað um málið í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta lesið fréttina í heild hér.
