Gunnar Úlfarsson, hagfræðingur Viðskiptaráðs, segir fátt jafn mikilvægara en skilvirkur húsnæðismarkaður fyrir almenna velsæld. Í ljósi stöðunnar á húsnæðismarkaði á Íslandi vekur það ekki furðu að spjótin beinist að yfirvöldum.
„Sögulega hátt vaxtastig hefur gert þeim sem hyggjast festa kaup á fasteign erfiðara fyrir að fóta sig á húsnæðismarkaði. Aðgengi að fjármagni skiptir ekki síður máli þegar kemur að eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði. Áhrif hærra fasteignaverðs eru einnig til staðar þótt áhrif þess séu fyrirferðarminni nú um stundir. Staðan sem nú er uppi hefur orðið til þess að magna upp ákall eftir aðgerðum á húsnæðismarkaði sem jafnan fela í sér inngrip stjórnvalda,“ skrifar Gunnar í grein á vef Viðskiptaráðs.
Gunnar Úlfarsson, hagfræðingur Viðskiptaráðs, segir fátt jafn mikilvægara en skilvirkur húsnæðismarkaður fyrir almenna velsæld. Í ljósi stöðunnar á húsnæðismarkaði á Íslandi vekur það ekki furðu að spjótin beinist að yfirvöldum.
„Sögulega hátt vaxtastig hefur gert þeim sem hyggjast festa kaup á fasteign erfiðara fyrir að fóta sig á húsnæðismarkaði. Aðgengi að fjármagni skiptir ekki síður máli þegar kemur að eftirspurn eftir íbúðarhúsnæði. Áhrif hærra fasteignaverðs eru einnig til staðar þótt áhrif þess séu fyrirferðarminni nú um stundir. Staðan sem nú er uppi hefur orðið til þess að magna upp ákall eftir aðgerðum á húsnæðismarkaði sem jafnan fela í sér inngrip stjórnvalda,“ skrifar Gunnar í grein á vef Viðskiptaráðs.
Gunnar bendir á að hækkun á húsnæðisverði sé helsta orsök hárra afborgana en mánaðarleg greiðsla af óverðtryggðu íbúðarláni fyrir 65 fermetra fasteign árið 2023 hefur hækkað um tæplega 240 þúsund frá árinu 2011.
„Af opinberri umræðu að dæma þá er um að ræða fordæmalausar aðstæður á húsnæðismarkaði, en undanfarinn áratug hefur gjarnan borið á umræðu um erfiða stöðu kaupenda samhliða hækkandi fasteignaverði. Rétt er að halda því til haga að meðalráðstöfunartekjur hafa ríflega tvöfaldast yfir sama tímabil og nemur hækkunin ríflega 230 þúsund krónum á mánuði. Hvað býr að baki þessari greiðslubyrði?“ skrifar Gunnar.
Meðal ráðandi þátta á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðarins eru fasteignaverð, aðgengi að lánsfé, tekjur og vaxtakjör.
„Eftir fjórtán samfelldar stýrivaxtahækkanir vegur sá þáttur bersýnilega þungt, en færa má rök fyrir því að umgjörð húsnæðismarkaðar sé helsta ástæðan fyrir hækkandi greiðslubyrði nýrra húsnæðislána. Samhliða hækkandi stýrivöxtum hafa lántökuskilyrði verið hert, sem hefur einnig haft töluverð áhrif á aðgengi að húsnæðismarkaði.“
Áhrif vaxta eru þó tímabundin og geta bæði verið til lækkunar og hækkunar. Það er hins vegar ljóst að áhrif húsnæðisverðs á afborganir af húsnæðislánum frá árinu 2011 hafa undantekningalaust verið til hækkunar. Hækkun húsnæðisverðs hefur, ólíkt vaxtahækkunum, varanleg áhrif á afborganir.
„Samhliða því koma fram blönduð áhrif vaxtahækkana og hærra húsnæðisverðs, þ. e. sú staðreynd að hærra húsnæðisverð orsakar aukin áhrif vaxtahækkana á afborganir af húsnæðislánum. Þau áhrif hafa aldrei verið meiri en núna.
Það þýðir að vandinn á húsnæðismarkaði er ekki sveiflukenndur heldur fólginn í þeirri umgjörð sem húsnæðismarkaðurinn býr við. Það er því mikilvægt að leysa úr þeim hnútum sem eru til staðar á markaðnum svo stuðla megi að stöðugra umhverfi á honum,“ skrifar Gunnar.
„Ákall eftir aðgerðum er hávært“
Gunnar bendir á að síðustu áratugir á húsnæðismarkaði hafa verið róstusamir en eftir lágt húsnæðisverð í kjölfar fjármálakreppunnar tóku við miklar hækkanir við samhliða miklum launahækkunum, lægri vöxtum og kröftugum efnahagsbata.
Mikil fólksfjölgun hefur einnig aukið misræmi milli framboðs og eftirspurnar.
„Til viðbótar má leiða líkur að því að samspil stuðningsaðgerða stjórnvalda í faraldri og sögulega lágt vaxtastig hafi sett mikinn þrýsting á verðhækkanir á undanförnum tveimur árum sökum tregbreytilegrar framboðshliðar. Ákall eftir aðgerðum er hávært og kröfur um aukna aðkomu stjórnvalda á húsnæðismarkaði hafa aukist, sérstaklega í tengslum við kjarasamningagerð. Loforð stjórnvalda í tengslum við kjarasamninga árin 2015 – 2019 voru alls 59 og þar af voru 14 þeirra í tengslum við húsnæðismál,“ skrifar Gunnar.
„Í gegnum tíðina hafa stjórnvöld reynt fjölmörg stuðningskerfi sem hafa það að markmiði að létta undir með heimilum landsins og aðstoða einstaklinga við að eignast eigið húsnæði. Vissulega geta markaðsbrestir myndast sem þörf er á að leiðrétta, en opinber inngrip geta haft í för með sér ófyrirséðar afleiðingar og ýtt undir hækkun fasteignaverðs. Uppsafnaður kostnaður aðgerða stjórnvalda á húsnæðismarkaði undanfarna tvo áratugi nemur 902 milljörðum á föstu verðlagi. Sú upphæð dugar til að kaupa allar fasteignir í Grindavíkurbæ ríflega tíu sinnum ef miðað er við fasteignamat ársins 2023.“
Í greiningu sinni skiptir Gunnar upp aðgerðum stjórnvalda eftir því hvort þær séu á eftirspurnarhlið húsnæðismarkaðar eða framboðshlið en þar kemur í ljós að ¾ stuðningsins hefur verið eftirspurnarmegin.
„Þó svo að hagfræðin segi okkur að slíkar aðgerðir séu almennt skilvirkari, þar sem einstaklingar hafi val um það hvernig þeir kjósi að haga eigin húsnæðismálum, geta þær ýtt undir hækkun húsnæðisverðs, sérstaklega í þeim tilfellum þar sem framboðshlið er tregbreytileg. Rannsóknir hafa jafnframt sýnt fram á að í tilfellum þar sem lóðaframboð er takmarkað og regluverk þunglamalegt vinna slíkar aðgerðir gegn því að einstaklingar eignist eigið húsnæði vegna þrýstings sem aðgerðirnar skapa á húsnæðisverð.“
Lóðaskortur hefur verið viðvarandi vandamál og vísbendingar eru um að hann hafi stuðlað að hærra húsnæðisverði. Að mati Gunnars má leiða líkur að því að umfangsmiklar stuðningsaðgerðir stjórnvalda á eftirspurnarhlið, samhliða tregbreytilegu framboði, hafi stuðlað að hækkunum.
„Þannig hafa aðgerðirnar að einhverju leyti snúist upp í andhverfu sína,“ skrifar Gunnar.
Hann bendir jafnframt á að aðilar eins og Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn hafi bent á að draga þurfi úr almennari stuðningsaðgerðum á markaði og auka markvissan stuðning við þá hópa sem þurfa á honum að halda.
„Jákvæð skref hafa verið stigin í þessa átt, þar sem stjórnvöld hafa t. a. m. dregið úr vaxtabótum, en bæturnar hafa tilhneigingu til að stuðla að hærra vaxtastigi. Í þeim felst niðurgreiðsla á fjármagnskostnaði, sem hvetur til aukinnar skuldsetningar,“ skrifar Gunnar bætir við að lokum að þörf sé á sértækari stuðningi og markvissari aðgerðum.
