Innleiðing nýrra fjármálareglna Evrópusambandsins, svokallaðra CRR III, mun leiða til umtalsverðra breytinga á útlánaskilyrðum hér á landi, einkum fyrir ungt og efnaminna fólk sem hyggur á fyrstu fasteignakaup og fyrirtæki sem stunda fasteignaþróun og byggingarframkvæmdir.
Frumvarpið sem Alþingi fjallar nú um kveður á um innleiðingu ESB-reglugerðar 2024/1623 sem á að efla viðnámsþrótt banka með því að gera eiginfjárkröfur áhættunæmari og betur í takt við raunverulega áhættu.
Meirihluti efnahags- og viðskiptanefndar leggur til samþykkt frumvarpsins þrátt fyrir að nefndin sé fullmeðvituð um áhrif þess á yngri og efnaminni einstaklinga.
Í nefndaráliti segir að frumvarpið „gæti haft í för með sér hærri vexti á fasteignalánum og þá einkum til yngra og efnaminna fólks“ en af þeim sökum beinir meirihluti efnahagsnefndar því til fjármálaráðherra „að fylgjast með áhrifum af samþykkt frumvarpsins.“
Breyting á áhættuvog
Ein helsta breytingin í frumvarpinu felst í því hvernig veðhlutföll fasteignalána eru metin og hvaða áhættuvog þau fá í reikningum banka.
Lán með veðhlutfall undir 55% munu njóta lægri áhættuvogar, eða aðeins 20%, en á móti hækka áhættuvogir lána sem fara yfir 55% veðhlutfall í 75%.
Þetta mun valda því að fólk með hátt eigið fé (t.d. eldri kaupendur eða aðilar sem selja aðra eign) gætu notið lægri vaxta og betri lánskjara.
Þeir sem leggja fram lítið eigið fé (t.d. 10–15%) standa frammi fyrir hærri eiginfjárkröfum banka sem getur leitt til strangari greiðslumats og hærri vaxta.
Eiginfjárbinding í slíkum lánum verður einnig hærri í verðtryggðum lánum en óverðtryggðum.
Vegna hærri eiginfjárbindingar kunna þessar breytingar að hafa þau áhrif að hækka útlánsvexti til hópa með minna eigið fé milli handanna eins og fyrstu kaupenda eða annarra sem standa höllum fæti.
Meirihlutinn í nefndinni bendir þó á að í ¾ tilvika fyrstu íbúðakaupa sé veðhlutfall undir 75,7% og í slíkum tilvikum leiði frumvarpið til lægri áhættuvogar í heild, sem ætti í sjálfu sér að bæta lánsskilyrði. Þeir sem ná þó ekki yfir 75% standa enn höllum fæti.
Óvíst sé þó hvort strangari reglur um mat á verðmæti fasteigna vegi upp á móti því þar sem bankar mega nú ekki lengur reikna með nýlegu hækkandi markaðsverði við mat á veðhlutfalli.
Liðkar fyrir um 40 milljarða hjá Arion banka
Samkvæmt upplýsingum úr fjárfestakynningu Arion banka vegna fyrsta ársfjórðungs 2025 er áætlað að innleiðing CRR III-reglugerðarinnar muni hafa í för með sér strax lækkun á áhættuvegnum eignum (REA) um 40 milljarða króna hjá bankanum, sem jafngildir um 4% lækkun úr 1.004 milljörðum króna í 964 milljarða.
Stærsti jákvæði liðurinn hjá Arion eru íbúðalán með veðhlutfall undir 55%, sem leiða til 54 milljarða króna lækkunar á REA, þar sem áhættuvog lækkar úr 35% í 20%.
Þetta mun að öllum líkindum leiða til lægri vaxta fyrir lántakendur með hátt eigið fé eða aukins lánavilja í þessum flokki.
Rekstraráhætta hækkar um 21 milljarð, þar sem nýtt reiknilíkan eykur vægi gjalda og minnkar vægi vaxtatekna.
Í kynningu bankans kemur fram að langtímaáhrif CRR III verði líklega minni en lækkunin sem nú blasir við þar sem reglur um markaðsáhættu verða teknar upp árið 2026 og áhættuvogir eigna utan efnahagsreiknings hækka smám saman næstu ár.
Framkvæmdalán verða dýrari
Þá eru breytingarnar ekki síður umfangsmiklar fyrir byggingaraðila og verktaka sem sækja um framkvæmdalán.
Í CRR III er lagt upp með að hægt verði að lækka áhættuvog lánveitinga til framkvæmda (frá 150% niður í 100%) ef verktaki leggur fram verulegt eigið fé.
Samkvæmt drögum Evrópsku bankaeftirlitsstofnunarinnar (EBA) ætti þetta eigið framlag að nema 35% af söluverðmæti en ekki aðeins 20% af byggingarkostnaði, eins og áður var.
Nær allar framkvæmdir á verri kjörum
Í minnisblaði ráðuneytisins, sem nefndin vitnar til, kemur þó fram að í íslenskri eftirlitsframkvæmd sé þegar miðað við söluverðmæti og að munurinn við tillögu EBA sé því minni en ætla mætti.
Samkvæmt óformlegri könnun SFF hjá bönkunum hefði þó ekkert byggingarverkefni, sem farið hefur verið í á síðustu árum, uppfyllt þetta 35% hlutfall.
Breytingin leiðir því til þess að flest ef ekki öll íbúðabyggingaverkefni fari í 150% áhættuvog sem mun því að öðru óbreyttu hækka vaxtakostnað af íbúðarframkvæmdum.
Þeir em vilja betri lánskjör þurfa að leggja fram meira eigið fé en áður til, sem dregur úr hagkvæmni nýbygginga.
Þetta mun óhjákvæmilega hafa áhrif á kostnað við framkvæmdir og hugsanlega hamla uppbyggingu íbúðarhúsnæðis ef fjármögnun verður þyngri í vöfum.
Meirihluti efnahags- og viðskiptanefndar afgreiddi þó frumvarpið úr nefnd án þess að gera neinar efnislegar breytingar.
Sem fyrr segir varaði nefndin þó við því að lögin gætu gert fasteignakaup erfiðari fyrir „yngra og efnaminna fólk“ sem nú þegar glímir við hátt fasteignaverð og lítið aðgengi að lánsfé.
