Samkvæmt greiningu Jakobsson Capital er virði eiginfjár Regins fasteignafélags 64,5 milljarðar króna og að virði eiginfjár Eikar sé 59,6 milljarðar.
Þannig fæst sú niðurstaða að skiptihlutfall félaganna sé 52,0% fyrir Reginn og 48,0% fyrir Eik líkt og kemur fram í uppfærðu yfirtökutilboði Regins í allt hlutafé Eikar.
Stjórn Regins tilkynnti þann 8. júní að hún hefði ákveðið að leggja fram valfrjálst yfirtökutilboð í allt hlutafé Eikar. Samkvæmt tilboðinu myndu hluthafar Eikar fá 46% útgefins hlutafjár í Regin. Reginn hækkaði síðan yfirtökutilboðið í 48% útgefins hlutafjár.
„Rétt er að benda á að Eik endurmat virði lóða og byggingarheimilda milli fyrsta og annars ársfjórðungs. Framangreind breyting hafði veruleg áhrif á verðmat en bókfært virði lóða og byggingarheimilda nam 652 m.kr. í lok fyrsta ársfjórðungs en 3.669 m.kr. í lok annars ársfjórðungs. Ef ekki hefði komið til þessarar uppfærslu væri skiptihlutfallið 46,7% í stað 48,0%“ segir í verðmati Jakobsson Capital.
Arctica Finance veitti stjórn Eikar ráðgjöf í ferlinu en að þeirra mati væri sanngjarnt hlutfall hluthafa Eikar 50,6% á móti 49,4% hlutfalli hluthafa Regins. Miðast matið við 6,2% fjármagnskostnað hjá báðum félögum.
Fjármálaeftirlit Seðlabanka Íslands samþykkti fyrir helgi beiðni Regins um framlengja gildistíma valfrjáls tilboðs í hlutafé Eikar fasteignafélags um fjórar vikur eða fram til kl. 13: 00 þann 13. nóvember nk.
Í verðmati Jakobsson Capital á Eik. segir að félagið hafi hækkað afkomuspá sína í annað sinn á árinu.
„Að hluta til má rekja bætta afkomu til endurmats á viðskiptakröfum sem höfðu áður verið færðar niður. Undirliggjandi rekstur hefur jafnframt verið umfram væntingar skv. kynningu. Útleiga virðist hafa gengið vel miðað við aðstæður en flutningur Deloitte og Landsbankans úr eignum Eikar hefur töluverð lækkunaráhrif á útleiguhlutfall milli ára,“ segir í verðmatinu.
Samkvæmt Jakobsson Capital voru tekjur Hótels 1919 eftir hálft ár 2023 örlítið umfram væntingar en kostnaðarhlutfall hótelsins var í takt við það sem ráð var fyrir gert.
„Ferðamannasumarið var gott og ber afkoma hótelsins þess merki. Verðmat Jakobsson Capital á Eik er 59,6 ma.kr. Verðmatsgengi er 17,5. Markaðsgengi Eikar þegar þetta er skrifað er 11,9. Munur á verðmatsgengi og markaðsgengi er 47%. Sé miðað við núverandi markaðsverð Eikar er fermetraverð um 352.410 krónur. Miðað við verðmat Jakobsson Capital er fermetraverð Eikar um 412.000 eða um 17% hærra.“
Hótelið á spaðaásinn upp í erminni
Leigutekjur Eikar námu 4,7 milljörðum króna á öðrum ársfjórðungi samanborið við rúma 4 milljarða á sama tíma í fyrra.
„Hækkun milli ára nemur 17,2% að nafnvirði eða um 7,3% hækkun að raunvirði m. v. vísitölu til verðtryggingar í júnímánuði. Tekjur Hótels 1919 námu 427 m.kr. í kjölfar annars ársfjórðungs en það er hraustleg hækkun frá sama tíma árið 2022 er tekjur hótelsins námu 247 m.kr. Annasamasti hluti ferðamannasumarsins er þó ekki inni í þessum tölum. Hótelið á því í raun spaðaásinn eftir upp í erminni og gerir Jakobsson Capital ráð fyrir að þriðji ársfjórðungur verði sterkur hjá hótelinu.“
Samkvæmt verðmatinu hækkuðu rekstrartekjur sameigna um 28% milli ára og námu 361 milljónir í stað 282 milljóna en aðrar tekjur drógust töluvert saman og fóru úr 92 milljónum í 17 milljónir.
„Rekstrartekjur Eikar námu 5.496 m.kr. eftir annan ársfjórðung 2023 en til samanburðar námu rekstrartekjurnar 4.691 m.kr. á sama tíma árið 2022. Hækkun milli ára er 15,3% að nafnvirði eða 5,4% að raunvirði.“
Samkvæmt Jakobsson Capital er hækkun rekstrarkostnaðar að mestu í samræmi við væntingar en til að mynda var búist við um 10% hækkun fasteignagjalda og töluverðri aukningu í rekstrarkostnaði hótelsins vegna aukinna umsvifa. Einnig var viðbúið að launakostnaður í rekstri myndi hækka duglega vegna nýrra kjarasamninga.
Leiguarðsemi Eikar hækkar úr 5,6% í 6,1% milli ára
„Frávik frá væntingum liggur í endurmati tapaðra viðskiptakrafna sem var ekki gert ráð fyrir. Endurmatið nemur 185 m. kr. sem telur drjúgt í rekstrarkostnaði Eikar. Í kjölfar sex mánaða 2023 nam rekstrarkostnaður 1.854 m.kr. en ef litið er fram hjá endurmati viðskiptakrafna nam rekstrarkostnaður 2.039 m.kr. samanborið við 1.588 m.kr. á sama tíma árið 2022.“
Eftir hálft ár 2023 nam rekstrarhagnaður (NOI) Eikar 3,8 milljörðum en var rúmir 3 milljarðar á sama tíma árið 2022.
„Hafa verður í huga að endurmat viðskiptakrafna skekkir samanburð milli ára. Rekstrarhagnaðarhlutfall af leigutekjum var 81,6% eftir hálft ár 2023 en var 75,6% á sama tíma árið 2022. Færa má rök fyrir því að reikna rekstrarhagnaðarhlutfall af heildartekjum frekar en aðeins af leigutekjum vegna áhrifa 1919 hótels á rekstrarreikning,“ segir í verðmatinu.
„Sé farin sú leið er rekstrarhagnaðarhlutfall eftir hálft ár 2023 69,6% samanborið við 65,6% á sama tíma árið 2022. Vilji fjárfestar leiðrétta fyrir endurmati viðskiptakrafna var rekstrarhagnaðarhlutfall af leigutekjum 77,6% og af heildartekjum 66,3%. Þannig má sjá á jafnari grundvelli að undirliggjandi rekstur er að batna milli ára. Leiguarðsemi Eikar hækkar milli ára úr 5,6% í 6,1%. Það hefur lengi einkennt Eik að vera með hæstu leiguarðsemina af öllum fasteignafélögunum,“ segir í verðmatinu.
