Flestir telja mikilvægt að tryggja eignir sínar, og húsnæði er oftast meginhluti þeirra eigna.

Húsnæðismissir vegna tjóns leiðir óhjákvæmilega til umbrota í lífi fólks, en hafi húsnæðið verið tryggt þá ættu bætur þó að duga því til að koma þaki yfir höfuðið á nýjan leik. Fasteignatryggingar eru því skynsamlegar til að dreifa áhættunni, enda gera flestir slíkt og er reyndar ekki annað í boði lögum samkvæmt varðandi brunatryggingar.

Slök lánaform

Þetta finnst flestum vera eðlilegt fyrirkomulag. Því er það merkilegt að þau lánaform sem eru algengust í dag fara í þveröfuga átt. Á flestum stöðum í heiminum eru húsnæðiseigendur skuldbundnir til að greiða reglulegar mánaðarlegar greiðslur óháð aðstæðum og þróun í efnahagsmálum. Ef virði húsnæðis þeirra fellur eða ef að þrengir á atvinnumarkaði, sem gerist almennt á svipuðum tíma í skugga samdráttar eða kreppu, þá er greiðslubyrðin sú sama. Séu aðstæður virkilega slæmar þá getur slíkt leitt til þess að viðkomandi skuldari þurfi að selja húsið sitt. Þar sem slíkt á væntanlega við fleiri þá er hætt við að margir geti þurft að selja á sama tíma. Með fjölda slíkra nauðungarsala er líklegt að margir seljendur þurfi að sætta sig við töluvert lægra verð fyrir sína verðmætustu eign samanborið við það verð sem ætla mætti að fengist undir eðlilegum kringumstæðum.

Þessi sviðsmynd er mörgum Íslendingum í fersku minni, en í aðeins öðruvísi formi. Árin eftir hrunið 2008 lituðust af nauðungarsölum margra. Þá voru verðtryggð lán svo gott sem eina lánaform húsnæðislána. Lánin voru, og eru enn, tengd við neysluvísitölu, þar sem húsnæðisliðurinn telur um það bil fjórðung. Þegar kreppan skall á féll íslenska krónan mikið og allar innfluttar vörur hækkuðu við það gífurlega í verði. Höfuðstóll verðtryggðra lána rauk upp og húsnæðisverð lækkaði um tæplega 20% í krónum talið, einmitt á þeim tímapunkti þegar margir neyddust til að selja húsnæði sitt, stundum á hrakvirði.

Lausn – óverðtryggð lán

Í hugum margra er lausnin sú að banna verðtryggð lán og að allir taki óverðtryggð lán. Í hækkandi vaxtastigi hefur þó komið á daginn að óverðtryggð lán eru engin töfralausn.

Oft er bent á að óverðtryggð lán eru ríkjandi erlendis. Í þeirri röksemdarfærslu gleymist að eigið fé í um fjórðungi veðsettra heimila í Bandaríkjunum var neikvætt árið 2011. Um þriðjungur húsnæðisviðskipta það árið voru nauðungarsölur einmitt þegar húsnæðisverð var í frjálsu falli. Því má við bæta að almennt eru það fátækustu hópar samfélagsins sem þurfa að selja húsnæði sitt á þeim tímapunkti og þeir ríkustu sem kaupa, á tómbóluverði. Það má því færa rök fyrir því að óverðtryggð lán hafi á þessum árum í Bandaríkjunum aukið ójöfnuð.

And-tryggingar og annað lánaform

Í nýlegri bók, House of Debt, sem einblínir á húsnæðislán telja höfundarnir Mian og Sufi óverðtryggð lán vera nokkurs konar and-tryggingar; í stað þess að fjármálakerfið taki beinan þátt í þeirri áhættu sem fylgir því að vera húsnæðiseigandi með fasteignalán. Í ofanálag sé áhættan aðallega lögð á þær fjölskyldur sem höllustum fæti standa varðandi endurgreiðslur og eiga því í mestri hættu á að eignin þeirra endi á nauðungarsölu. Að þeirra mati ætti höfuðstóll lána að lækka í samdrætti.

Í lok bókarinnar leggja þeir það til, sem ég hef (oft) áður nefnt, að tengja fasteignalán við húsnæðisvísitölu. Öfugt við það sem gerðist árin eftir hrun þegar höfuðstóll fasteignalána hækkaði skarpt á versta tíma fyrir skuldara, þá hefði hann með því lánaformi þess í stað lækkað í takt við húsnæðisverð, eða um 15-20%. Í því felst þannig ákveðin trygging. Þegar efnahagssamdráttur á sér stað þá er fólk tryggt upp að vissu marki því að höfuðstóllinn lækkar og líkur á nauðungarsölu minnka. Þetta myndi ekki aðeins veita aðþrengdum heimilum skjól, heldur styðja við fjármálastöðugleika og stöðugleika á fasteignamarkaði.

Samkvæmt þessu eru á Íslandi í dag aðeins and-trygginga lánaform í boði fyrir húsnæðislán, bæði óverðtryggðu lánin og þau verðtryggðu sem miða við neysluvísitöluna. Því ætti að miða verðtryggð lán við húsnæðisvísitöluna.