Á árunum eftir bankahrun hefur ásókn í óverðtryggð fasteignalán aukist verulega og í lok september 2021 voru 53% veittra fasteignalána til heimila óverðtryggð með breytilegum vöxtum. Meginhluti óverðtryggða fasteignalána er með breytilegum vöxtum en 38% óverðtryggðra lána eru með 3ja eða 5 ára breytilegum vöxtum.

Síðasta hækkunarferli stýrivaxta Seðlabankans hófst í maí 2021, en þá voru stýrivextir 0,75% sem jafnframt var sögulegt lágmark. Í febrúar 2023 voru stýrivextir komnir í 6,5% og höfðu ekki verið hærri frá september 2010. Hækkun stýrivaxta hefur nokkuð bein áhrif á vaxtakjör lánveitenda óverðtryggðra lána með einhverri tímatöf.

Í nýjasta hefti Fjármálastöðugleika koma fram áhugaverðar upplýsingar um umfang vaxtaendurskoðunar óverðtryggðra fasteignalána. Á árinu 2022 voru tæpir 7 ma.kr. óverðtryggðra lána með vaxtaendurskoðun og lauslega má ætla að vaxtakjör þessara lána hafi að meðaltali hækkað um 1 prósentustig við vaxtaendurskoðun. Á árinu 2023 munu óverðtryggð fasteignalán að fjárhæð 75 ma.kr. koma til vaxtaendurskoðunar. Ætla má að vaxtahækkun þessara lána gæti numið um og yfir 2 prósentustigum. Ljóst er því að hækkun stýrivaxta mun hafa umtalsverð áhrif á fasteignaeigendur á árinu 2023 og árunum þar á eftir.

Fyrir fasteignaeigendur er því núna í fyrsta sinn að reyna á áhrif þess að vera með óverðtryggð lán á tímabili mikilla stýrivaxtahækkana. Þetta gerist í kjölfar tímabil hagstæðustu húsnæðislánakjara sem hafa nokkru sinni boðist hérlendis. Að þessu sinni snertir þetta mál yfir helming fjárhæða útistandandi fasteignalána. Þessi hópur mun finna fyrir verulega aukinni greiðslubyrði fasteignalána sinna, eftir 8-falda hækkun stýrivaxta á einu og hálfu ári.

Þó að það sé fagnaðarefni að fleiri geti fjármagnað fasteignir sínar með óverðtryggðum fasteignalánum þá tel ég að það kunni að vanta fjölbreyttari lánavalkosti sem hlífa lánveitendum við sveiflum á stýrivöxtum.

Nánar tiltekið, þá tel ég að það séu ýmsar veigamiklar ástæður sem leiða til þess að huga þurfi að auknu framboði óverðtryggðra fasteignalána með lengri vaxtatímabilum. Í dag eru lengstu föstu óverðtryggðu vextirnir til 5 ára en æskilegt væri að fara með vaxtatímabil upp í átta til fimmtán ár. Slík breyting myndi skapa forsendur fyrir meiri stöðugleika og fyrirsjáanleika í greiðslubyrði fasteignalána. Hér mun ég útlista nánar hvernig ég kemst að þessari niðurstöðu.

Tegundir fasteignalána með föstum vöxtum

Áður en lengra er haldið er ágætt að renna snöggt yfir skilgreiningar á nokkrum hugtökum sem tengjast föstum vöxtum fasteignalána.

Fasteignalán með föstum vöxtum fela í sér að um er að ræða fasta vexti út lánstímann og því ekki um að ræða neina vaxtaendurskoðun. Þessi lán hafa mikinn fyrirsjáanleika því það er vitað nákvæmlega hvað greiða þurfi af slíku láni út lánstímann. Á móti kemur að vaxtakjör slíkra lána eru óhagstæðari en bestu kjör á fasteignalánum með breytilegum vöxtum. Þetta sést best á mismun á vöxtum bandarískra fasteignalána með 15 og 30 ára vaxtatímabilum í töflu 3.

Síðan eru til fasteignalán með föstum vöxtum sem eru endurskoðaðir á einhverju árabili og eru þessi lán kölluð ARM (e. adjustable-rate mortgages). Einkenni þessara lána er að vaxtakjör eru föst í nokkur ár en þeim er svo breytt í takt við gildandi vaxtastig þegar kemur að vaxtaendurskoðun. Algeng tímalengdir vaxtaendurskoðunar eru 3, 5, 8, 10 eða 15 ár. Þessi lánategund (ARM) líkist þeim óverðtryggðu lánum sem eru í boði á Íslandi því algengast er að óverðtryggð lán með föstum vöxtum hérlendis séu með þriggja eða fimm ára vaxtatímabilum.

Er þörf á umbótum?

Tímabil stýrivaxtabreytinga hérlendis

Til að skilja áhrifavalda á vexti fasteignalána er nauðsynlegt að skoða þróun stýrivaxta, bæði út frá vaxtastigi og hversu langir hækkunar- og lækkunarfasar stýrivaxta eru. Ég skoðaði stýrivexti Seðlabankans frá 1994 til 2022 sem sjá má á mynd 1.

Á þessu tímabili eru hæstu og lægstu stýrivextir 18% (jan 2009) og 0,75% (febrúar 2021). Næst hæstu stýrivextir voru 10,77% í febrúar 2001. Tímabilið í aðdraganda og eftir bankahrunið ber hæstu stýrivextina og er um margt mjög óvenjulegt tímabil.

Á þessu tímabili líður mislangur tími milli hækkunarfasa og lækkunarfasa stýrivaxta, allt frá rúmlega tveimur árum til rúmlega sjö ára, en að meðaltali um fjögur ár. Af þessu getum við dregið tvær almennar ályktanir varðandi stýrivexti. Annars vegar að eðlilega megi búast við mislöngum vaxtatímabilum sem einkum liggja á bilinu þrjú til fimm ár. Hins vegar að meðaltal stýrivaxta sé á bilinu 5,6% til 6,8%.

Á Þessu tímabili (1994-2022) má einnig skipta upp í þrjú tímabil stærri breytinga stýrivaxta. Slík tímabil byrja á lágpunkti, innihalda vaxtahækkunarferli, tímabil hápunkts vaxta og svo vaxtalækkunarfasa niður í nýtt lágmark. Dæmi um slíkt tímabil er í ágúst 1994 til júlí 2011. Á þessu árabili eru þrjú slík tímabil sem eru á bilinu átta til níu ár. Fyrir lántakanda sem tók lán þegar vextir voru mjög lágir, þýðir þetta að það gætu liðið allt að níu ár þar til stýrivextir fari aftur niður í sama vaxtastig.

Þessi einfalda tæknigreining gefur okkur ágætar vísbendingar um að æskilegt væri að vaxtatímabil fasteignalána væru átta til tíu ár til að gefa gott svigrúm til að endurfjármagna fasteignalán á heppilegum tímapunkti.

Stýrivextir hækka meira hérlendis

Eitt af því sem skiptir máli við val á óverðtryggðum lánum eru beiting stjórntækja Seðlabanka og hvaða áhrif þau gætu haft á vaxtastig fasteignalána. Í töflu 1 má sjá breytingar á stýrivöxtum SÍ og annarra leiðandi seðlabanka á síðustu átján mánuðum. Hér má sjá að SÍ hefur hækkað stýrivexti um 525 punkta samanborið við 200 til 363 punkta hjá hinum seðlabönkunum. Þá vekur það athygli að sama tímabili er samræmd verðbólga einna lægst á Íslandi.

Sé nánar rýnt í tölfræði stýrivaxta þessara seðlabanka á síðustu 25 árum kemur í ljós að staðalfrávik á íslenskum stýrivöxtum er 3,7 samanborið við 1,5 fyrir evrusvæðið og 2,9 fyrir Bretland. Af þessu má ráða að stýrivextir á Íslandi hafi meiri breytileika en stýrivextir í öðrum löndum. Þróun stýrivaxta hérlendis síðustu átján mánuði ætti því ekki að koma á óvart í ljósi sögulegrar tölfræði.

Þannig má ljóst vera að íslenskir lántakendur geta átt von á meiri áhrifum stýrivaxta á sín fasteignalán en lántakendur annarra landa. Fyrir vikið er tilefni til að skoða hvort hægt sé að draga úr áhrifum vaxtabreytinga óverðtryggðra fasteignalána t.d. með lengri vaxtatímabilum. Í dag eru lengstu föstu óverðtryggðu vextir fasteignalána til 5 ára. Því má velta því fyrir sér hvort ekki vanti fleiri valkosti í tímalengdum vaxtatímabila óverðtryggðra húsnæðislána.

Tímalengd vaxta fasteignalána

Í töflu 2 er að finna samantekt á tímalengd vaxta sem neytendur völdu á fasteignalánum árið 2021 á evrusvæðinu. Vaxtategundunum er skipt í fjóra flokka þ.e.:

  • Breytilegir vextir sem haldast óbreyttir í allt að 12 mánuði
  • Skammtímavextir sem breytast á 1-4 ára fresti
  • Milli langir vextir sem breytast á 5-10 ára fresti
  • Langtímavextir sem eru fastir í yfir 10 ár

Eins og sjá má eru flest lönd í fyrstu tveimur flokkunum en aðeins tvö lönd með millilanga vexti. Í síðasta flokknum eru neytendur í fjórum löndum sem fyrst og fremst vilja langtímavexti, ekki ósvipað því sem gerist á bandaríska markaðnum.

Ísland lendir í fyrstu tveimur flokkunum með nokkuð jafna dreifingu á milli breytilegra- og skammtíma vaxta.

Við fyrstu sýn má draga þá ályktun að Ísland sé mjög sambærilegt öðrum löndum en það er þó einn meginmunur. Fyrst ber að hafa í huga að fram til 2004 voru mjög fáir fasteignalánveitendur og eingöngu verðtryggð lán í boði. Það er ekki fyrr en nokkrum árum eftir bankahrunið 2008 sem óverðtryggð fasteignalán á viðráðanlegum kjörum stóðu lántakendum til boða. Vinsældir þessara lána hafa aukist verulega á allra síðustu árum.

Reynsla íslenskra neytenda af fasteignalánum með breytilegum vöxtum er því takmörkuð en erlendis hafa slík lán þekkst áratugum saman. Þá hafa möguleikar til endurfjármögnunar fasteignalána raunverulega aðeins verið til staðar með virkum hætti á síðustu 10 árum og meðan neytendur í nágrannalöndum okkar hafa áratuga reynslu af því að velja rétta tímasetningu fyrir endurfjármögnun.

Bandaríkin

Bandaríska húsnæðislánakerfinu svipar að nokkru leiti til húsnæðislánakerfisins hérlendis þegar Íbúðalánasjóður var enn starfandi. Þannig er bandaríska ríkið að fjármagna húsnæðislán í gegnum tvær stofnanir, Fannie Mae og Freddie Mac og með því móti er verið að tryggja skilvirkan markað og aðgengi að hagstæðum lánakjörum fyrir lántakendur til langs tíma. Þannig hefur þessi óbeina ríkisábyrgð gert kleift að bjóða 30 ára lán með föstum vöxtum. Hornsteinn bandaríska fasteignalánamarkaðarins eru 30 ára húsnæðislán þar sem vextir haldast óbreyttir allan lánstímann. Einnig er í boði að fá svokölluð ARM lán með 15 ára vaxtatímabili og hefur það lánaform notið töluverðra vinsælda m.a. vegna hagstæðari lánakjara en lánin 30 ára vaxtatímabil.

Í bandaríkjunum er löng hefð fyrir 30 ára föstum vöxtum og þar ríkir mikil sátt og stöðugleiki um þetta ríkisstudda húsnæðislánakerfi. Kerfið er um margt svipað fjármögnun húsnæðislána með sértryggðum skuldabréfum (e. covered bonds) en til viðbótar kemur hin óbeina ríkisábyrgð sem er einkum ætlað að tryggja sem hagstæðust vaxtakjör. Þetta er einkar áhugaverð opinber lausn í landi sem kennir sig við frjálst markaðshagkerfi og er gjarnan talið vera vagga kapítalisma (e. capitalism).

Vaxtakjör hérlendis mættu vera betri

Í töflu 3 má sjá meðalvaxtakjör á óverðtryggðum fasteignalánum í nokkrum samanburðarlöndum á nokkrum tímapunktum. Hafa ber í huga að tímalengdir fasteignalánanna er ólíkur t.d. eru flest fasteignalán í Bretlandi með 1 til 4 ára vaxtatímabil. Vextir í Bandaríkjunum miðast við 15 og 30 ára vaxtatímabil. Mismunandi tímalengdir vaxta skýra að hluta mismun á vaxtakjörum. Eins eru vaxtakjörin ekki alveg á sama tímapunkti.

Það breytir þó ekki þeirri staðreynd að vaxtakjör á Íslandi eru töluvert hærri en í nágrannalöndum okkar en ekki svo frábrugðin 15 og 30 ára fastvaxtalánum í Bandaríkjunum. Ísland er þegar í 5. – 6. hæsta sæti greiðslubyrði af ráðstöfunartekjum.

Vaxtastig á Íslandi er nokkru hærra en í flestum samanburðarlöndum okkar og því er vægi vaxta í greiðslubyrði hærra hérlendis en víðast hvar. Hlutfall skulda af tekjum heimila hér á landi mjög hátt í alþjóðlegum samanburði.

Fyrir vikið er aukin þörf að verja neytendur fyrir vaxtahækkunum fasteignalána, þannig að ekki fari of hátt hlutfall ráðstöfunartekna til húsnæðisöflunar. Ísland er þegar í 5.- 6. sæti með hæsta hlutfall greiðslubyrði í Evrópu á árinu 2020 eða 28% af ráðstöfunartekjum.Því er þörf á að draga úr greiðslubyrði eða að minnsta kosti hindra frekari aukningu á hennar.

Skortur á fjármálalæsi í tengslum við endurfjármögnun

Hérlendis eru um 10 ár síðan fasteignaeigendur fóru markvisst að endurfjármagna fasteignalán sín í leit að betri kjörum eða færa sig úr verðtryggðum lánum yfir í óverðtryggð lán. Þessi reynsla neytenda verður því að teljast bæði stutt og frekar afmörkuð.

Rannsókn í Bretlandi bendir til þess að fasteignaeigendur hafi takmarkaða þekkingu á vaxtaáhættu og tækifærum til að lækka vaxtakostnað með endurfjármögnun. Þá komust Donker og Van Soest að þeirri niðurstöðu að hollensk heimili með lægra fjármálalæsi eru líklegri til að taka fasteignalán með hærri vöxtum.

Fjármálalæsi skiptir miklu máli í ákvarðanatöku varðandi fasteignalán enda um flókna fjármálaafurð að ræða þar sem margvíslegir valkostir eru í boði. Það fjármálalæsi sem hér þarf er skilningur á þróun óverðtryggðra vaxta fasteignalána, einkum lengri endanum og samspili þeirra við stýrivexti. Slíkt fjármálalæsi myndi nýtast til að skilja hvenær væri skynsamlegt að endurfjármagna fasteignalán til að halda svipuðum vaxtakjörum eða að forðast að lenda í neikvæðum áhrifum stýrivaxtahækkana. Gott fjármálalæsi á þessu sviði mun skipta miklu máli til að tryggja lántakendum hagkvæmustu vexti til lengri tíma og verjast neikvæðum áhrifum stýrivaxta.

Hagstæðustu vextirnir eru ekki endilega bestir

Almennt er það svo á skuldabréfamarkaði að lán með föstum vöxtum til lengri tíma bera hærri vexti. Þetta kemur til vegna aukinnar vaxtaáhættu, endurfjárfestingaáhættu og verðbólguáhættu fyrir lánveitendur þegar tímalengd lána eykst.

Þetta sést einnig á því að eðlilegur vaxtaferill er upphallandi þ.e. að með lengri lánstíma verða vextir hærri. Núverandi vaxtaferill hérlendis er niðurhallandi og það kann að opna tækifæri til að finna skuldabréfum í tímalengdum yfir 10 árum hagfellda verðlagningu, þrátt fyrir að stýrivextir séu með hærra móti.

Því má einnig halda fram að það sé ákveðinn freistnivandi til staðar á lánamarkaði fasteigna, þar sem neytendur sækja gjarnan í lægstu fasteignalánavexti sem jafnframt eru með stutt vaxtatímabil. Vissulega lágmarkar þetta vaxtakostnað og greiðslubyrði til skamms tíma, sem einnig hjálpar til við að kaupa stærri og dýrari eignir. En afleiðingin er sú að hækkun vaxta í næstu vaxtaendurskoðun geti orðið vandamál þegar stýrivextir eru á hraðri uppleið. Þegar upp er staðið leiðir slík ákvörðunartaka til of mikillar áhættu og vaxtakjör verða lakari en þau voru á fyrsta vaxtatímabili lánsins.

Hér ættu lántakendur að setja fyrirsjáanleika greiðslubyrði í fyrsta sæti en jafnframt finna hagkvæm vaxtakjör til lengri tíma. Áherslan ætti svo að vera á endurfjármögnun lána þegar stýrivextir eru hagfelldir og þá velja lengri vaxtatímabil.

Þar af leiðandi eru lægstu vextirnir, sem jafnframt eru með stutt vaxtatímabil, ekki bestu vaxtakjörin. Bestu kjörin væru frekar hóflega verðlögð lán með átta til fimmtán ára vaxtatímabilum sem gefa neytendum gott svigrúm til endurfjármagna lánin þegar vextir eru hagstæðir.

Íslenski skuldabréfamarkaðurinn

Sú ánægjulega breyting hefur orðið á skuldabréfamarkaði hérlendis á síðustu tíu til fimmtán árum að vægi verðtryggðra skuldabréfa hefur minnkað og tímalengd óverðtryggðra skuldabréfa hefur lengst. Þannig er í dag lengsti flokkur Ríkisbréfa á gjalddaga árið 2042 en næst lengsti flokkur skuldabréfa er með gjalddaga í ársbyrjun 2031. Flokkur Ríkisbréfa á gjalddaga árið 2042 er reyndar smár eða aðeins rúmir 36 milljarðar en næst lengsti flokkurinn er 124 milljarðar.

Ljóst er að það vantar skuldabréfa flokka á tímalengdinni tíu til nítján ár. Því þyrftu Lánamál Ríkisins að huga að útgáfum í þeirri tímalengd til að auka fjölbreytileika lengri skuldabréfa og þannig undirbúa jarðveg fyrir aðra millilanga óverðtryggða útgefendur t.d. útgefendur sértryggðra skuldabréfa.

Á mynd 2 má sjá að vaxtaferill óverðtryggðra ríkisskuldabréfa er niðurhallandi og ávöxtunarkrafa bréfanna er á bilinu 6,56% í 5,97%. Stystu bréfin, þ.e. Ríkisvíxlar með gjalddaga í jan-apríl 2023 voru á kröfunni 6,35% - 6,45% í útboðum í nóvember 2022. Til samanburðar má nefna að stýrivextir seðlabanka eru 6,0% og stysti ríkisvíxillinn var á kröfunni 5,85% um miðjan desember 2022. Hér er er um að ræða niðurhallandi vaxtaferil (e. inverted yield curve) sem lýsir óvenjulegum aðstæðum á skuldabréfamarkaði, því venjulega eru lengri tíma lán dýrari en skammtíma.

Útgáfa sértryggðra skuldabréfa hérlendis hefur einkum einkennst af fimm til sjö ára óverðtryggðum útgáfum en verðtryggðu útgáfurnar eru millilangar. Æskilegt væri að stigin yrðu skref í þá átt að lengja í óverðtryggðu útgáfunum og þannig geta boðið neytendum upp á lengri vaxtatímabil. Slík breyting væri mjög rökrétt skref í þróun markaðar sértryggðra skuldabréfa.

Lausnir til framtíðar

Eins og að framan hefur verið rakið eru nokkrar málefnalegar ástæður fyrir því að verja þurfi heimili hérlendis fyrir hækkun vaxta óverðtryggðra fasteignalána og fjölga valkostum lána með lengri vaxtatímabilum. Ein meginröksemdin er sú að verði of miklar stýrivaxtahækkanir, sem ekki tekst að forðast, leiði það til aukinnar greiðslubyrði eða skerðingu á greiðslugetu. Efnahagslegar afleiðingar þess eru margvíslegar og óæskilegar.

Það eru ýmsar leiðir að því markmiði að verja heimilin fyrir miklum og óvæntum hækkunum á vöxtum fasteignalána. Tillagan sem ég útlista hér á eftir er samsett af þríþættum aðgerðum sem saman gætu skapað heimilum meiri stöðugleika og fyrirsjáanleika í greiðslubyrði.

Lengra tímabil fastra vaxta

Þegar fasteignalánaframboð hérlendis er borið saman við önnur lönd er ljóst að hérlendis er aðeins í boði að taka óverðtryggð lán með föstum vöxtum til mest fimm ára. Það hlýtur því að vera fyrsta markmiðið að bjóða upp á fasteignalán með lengri vaxtatímabilum. Nauðsynlegt er að slík lán hafi óveruleg eða engin uppgreiðslugjöld, þannig að kostnaður við endurfjármögnun verði ekki hindrun. Ég teldi æskilegt að stefna að því að fasteignalántakendur gætu átt möguleika á föstum vöxtum til að minnsta kosti 8 ára og upp í allt að 12-15 árum þegar fram líða stundir.

Bæta þarf fjármálalæsi

Annað mikilvægt skref er aukið fjármálalæsi almennings varðandi endurfjármögnun fasteignalána. Þannig þarf að auka almenna þekkingu á því hvenær skynsamlegt er að endurfjármagna fasteignalán. Þarna er tækifæri fyrir fasteignalánveitendur og aðra aðila að veita aukna fræðslu sem og ráðgjöf á þessu sviði.

Markviss endurfjármögnun fasteignalána

Hluti af því að verjast hækkun vaxta þegar kemur að vaxtaendurskoðun, er að nýta það svigrúm sem leiðir af lengri vaxtatímabilum til að finna góðan tímapunkt fyrir endurfjármögnun.

Hvernig gæti endurfjármögnun fasteignalána litið út fyrir dæmigerða lántakendur? Hugsum okkur hjónin Jón og Gunnu sem kaupa sér fasteign og hvernig lengri vaxtatímabil hjálpa þeim.

Jón og Gunna taka óverðtryggt þrjátíu ára fasteignalán með 5,5% vöxtum til tíu ára. Í kjölfar lántökunnar hækka vextir slíkra lána upp í 6,5% en þegar þrjú ár eru eftir af vaxtatímabilinu fara vextir niður fyrir 5,5%. Jón og Gunna vilja tryggja sér áframhaldandi hagfellda vexti og endurfjármagna lánið til 23 ára með 5,3% föstum vöxtum til næstu tímu ára. Jón og Gunna fylgjast áfram vel með vaxtaþróun enda reynslunni ríkari og þegar fimmtán ár eru eftir af lánstímanum ná þau að endurfjármagna í annað sinn til 15 ára, nú á 5,2% vöxtum til 10 ára.

Meginhugmyndafræðin að baki þessu dæmi er að búa til lengri vaxtatímabil og þannig auka svigrúm lántakenda til endurfjármögnunar þegar vaxtakjör eru hagfelld. Fyrrgreint dæmi lýsir þeirri óskastöðu sem stefna ætti að, þ.e. að tryggja möguleika á fyrirsjáanleika í vaxtakjörum fasteignalána og góðu svigrúmi til að endurfjármagna þegar réttu aðstæðurnar skapast. Vissulega gæti verið að styttra yrði á milli þess að lánið sé endurfjármagnað og einnig gætu vextir breyst meira. Það sem þó er alltaf ljóst er að lengri vaxtatímabil munu almennt auka svigrúm lántakenda til að finna bestu tímasetninguna fyrir endurfjármögnun.

Lánveitendur sem og lánamiðlarar gætu einnig átt frumkvæði að því að leiðbeina lántakendum um heppilega tímasetningu endurfjármögnunar og gert viðskiptavinum sínum tilboð í endurfjármögnun. Slíkt gæti ennfremur aukið samkeppni á lánamarkaði sem kæmi neytendum til góða.

Heilt yfir er það svo jákvætt fyrir virkni, dýpt og verðlagningu innlenda skuldabréfamarkaðarins að auka umfang endurfjármögnunar fasteignalána.

Úrlausn núverandi vanda

Nú erum við komin inn í tímabil hárra stýrivaxta þannig að vaxtarófið býður ekki upp á marga valkosti. En um leið og næsta lækkunarferli stýrivaxta hefst er mikilvægt að huga að lengri vaxtatímabilum og tímapunkti til endurfjármögnunar. Löggjafinn gæti einnig haft áhrif á þróun lánamarkaðar í gegnum laga- og reglugerðasetningu.

Líklegt er að margir muni leysa málið með því að endurfjármagna lán sín yfir í verðtryggð lán og missa þá af kostum óverðtryggðra lána, sem er miður. Þá er einnig líklegt að hluta þessara lána verði að leysa með því að bæta hluta hækkaðrar greiðslubyrðar ofan á höfuðstól lána samhliða því að lengja í lánstíma. En slíkar lausnir eru fyrst og fremst bráðalausnir á vanda sem við stöndum frammi fyrir á næstu misserum. Það er því mikilvægt að læra af þeirri stöðu sem nú er uppi og stíga skref til betri valkosta í fjármögnun fasteigna.

Þá má að lokum geta þess að í Bretlandi kom yfirlýsing frá öllum helstu fasteignalánveitendum, fjármálaráðherra og fjármálaeftirlitinu í byrjun desember 2022, þar sem lýst var yfir vilja til að styðja við heimili sem eiga í vandræðum með fasteignalán sín vegna stýrivaxtahækkana. Stjórnvöld lofuðu aukinni upplýsingagjöf um úrræði.

Sem dæmi um úrræði sem eru í boði má nefna:

  • Auðvelda aðgang að endurfjármögnum með öðrum tegundum lána án greiðslumats
  • Lánveitendur veiti tímanlegar upplýsingar um alla valkosti í endurfjármögnun lána áður en til vaxtaendurskoðunar kemur
  • Endurskipuleggja lán s.s. lengja lánstíma, lækka greiðslur tímabundið og bæta mismuninum við á höfuðstól
  • Breyta lánum tímabundið þannig að aðeins séu greiddir vextir
  • Bjóða sérstök opinber lán til að fjármagna tímabundnar háar afborganir („Support for Mortgage Interest“; SMI).

Greinin birtist fyrst í Viðskiptablaði vikunnar sem kom út í gær.