Ný könnun meðal byggingarverktaka sýnir fram á yfirvofandi og verulegan samdrátt í uppbyggingu nýrra íbúða á næsta ári. Í könnun, sem Samtök iðnaðarins létu gera meðal verktaka sem byggja íbúðir í eigin reikning, kemur fram að þeir vænta 17% fækkunar í íbúðum í byggingu á næstu tólf mánuðum. Sú fækkun bætist við þá umtalsverðu niðursveiflu sem orðið hefur frá árinu 2023, en þá voru tæplega 9.000 íbúðir í byggingu. Nú eru þær um 6.000 og útlit fyrir að þær verði einungis um 5.000 eftir eitt ár.

Þróunin boðar hættu á íbúðaskorti á komandi árum. Slíkur skortur mun óhjákvæmilega þrýsta upp  kaup- og leiguverði íbúða, auka verðbólgu og kalla á hærra vaxtastig Seðlabankans, eins og landsmenn hafa upplifað á undanförnum árum. Um er að ræða vítahring sem dregur úr vaxtargetu hagkerfisins. Þessi þróun er því ekki aðeins áhyggjuefni fyrir byggingariðnaðinn heldur snertir hún alla landsmenn.

Orsakir liggja fyrst og fremst í háum fjármagnskostnaði

Byggingarverktakarnir segja ástæður þessa samdráttar margvíslegar en að hár fjármagnskostnaður sé stærsti einstaki áhrifaþátturinn. Tæplega 86% verktakanna segjast hafa dregið úr áformum um íbúðauppbyggingu vegna vaxtastigsins.

Uppbygging íbúða er langur og fjármagnsfrekur ferill sem getur tekið fimm ár ef allt gengur upp eða lengur. Hátt vaxtastig hefur því umtalsverð áhrif á heildarkostnað verkefna. Þar að auki eykur fjármagnskostnaður vaxtabyrði kaupenda, sem dregur úr sölu. Ríflega 95% verktaka segja að hátt vaxtastig sé helsta ástæðan fyrir hægari sölu og þá vaxandi fjölda óseldra íbúða að undanförnu en 24% verktakanna segja að hægt hafi á sölu íbúða undanfarið vegna þess að nýjar íbúðir henta ekki því sem íbúðakaupendur eru að sækjast eftir.

Helmingur þeirrar verðbólgu sem Seðlabankinn er að reyna að ná tökum á með háum vöxtum má rekja til skorts á húsnæði. Kaup- og leiguverð íbúða hefur hækkað mikið vegna þess að ekki hefur tekist að byggja íbúðir í takt við vaxandi þörf hagkerfisins. Hætta er á að sama ástand endurtaki sig þegar efnahagslífið tekur við sér að nýju, sem spáð er að gerist á næstunni.

Sífellt hækkandi gjöld, seinvirkt skipulagsferli og lóðaskortur

Hækkun opinberra skatta og gjalda hefur einnig dregið úr uppbyggingu íbúða. Til að mynda telja 76% verktakanna að lækkun endurgreiðslu virðisaukaskatts vegna íbúðaframkvæmda úr 60% í 35%, sem tók gildi um mitt ár 2023, hafi dregið úr uppbyggingu. Samtök iðnaðarins vöruðu við þeirri breytingu þegar hún var kynnt. Við þetta bætist einnig hækkun á fjölda annarra opinberra gjalda á borð við gatnagerðargjöld, fasteignagjöld og byggingarréttargjöld sem snúa að íbúðabyggingu. Sú þróun er í andstöðu við yfirlýsingar hins opinbera við gerð síðustu kjarasamninga sem samhliða kjarasamningum skuldbatt sig til að halda aftur af gjaldskrárhækkunum á samningstímanum.

Könnunin sýnir einnig að samdráttinn megi rekja til þunglamalegs og seinvirks skipulagsferlis hjá sveitarfélögum. Slík bið tefur framkvæmdir um mánuði og jafnvel ár sem eykur kostnað og óvissu. Lóðaskortur vegur einnig þungt, en 57% verktakanna segja að skortur á lóðum hafi staðið í vegi fyrir íbúðauppbyggingu síðustu ár.

Mikið í húfi

Afleiðingar þessa ástands á íbúðamarkaði ná langt út fyrir byggingariðnaðinn eins og almenningur og fyrirtæki í landinu finna nú áþreifanlega fyrir. Íbúðamarkaður í jafnvægi er nauðsynlegur til að styðja við hagvöxt framtíðarinnar. Ef ekki er til staðar nægjanlegt húsnæði stöðvast vöxturinn og lífsgæði almennings versna.

Samtök iðnaðarins hafa því kallað eftir aðgerðum stjórnvalda. Það þarf að ná niður vaxtastigi og draga úr íþyngjandi gjaldtöku við íbúðauppbyggingu. Samhliða því þarf að einfalda regluverk og tryggja hraðari afgreiðslu skipulags og nægjanlegt framboð byggingarhæfra lóða. Ábyrgðin er mikil og liggur hjá ríki og sveitarfélögum.

Ingólfur Bender er aðalhagfræðingur og Jóhanna Klara Stefánsdóttir sviðsstjóri mannvirkjasviðs hjá Samtökum iðnaðarins.