Núverandi verðlagning fasteigna miðast við 5% ávöxtun, 4% á hlutabréfamarkaði en ávöxtunarkrafa ríkisskuldabréfa er 7%.

Mikil óvissa skapaðist um eignaverð snemma árs 2020 þegar heimsfaraldurinn braust út. Hlutabréfaverð (OMXI10) lækkaði um 27%, ríkisskuldabréf um 2% og fasteignaverð stóð í stað. Framhaldið var með öllu óljóst og brást peningastefnunefnd Seðlabanka Íslands vasklega við með lækkun meginvaxta sem urðu 1% fyrir vikið. Eignaverð hækkaði skarpt í kjölfarið fram á haustmánuði árið 2021, einkum hlutabréfaverð sem lyftist um 120%. Frá þeim tíma tók að halla undan fæti og hafði hlutabréfaverð sigið um þriðjung frá hápunkti 2021 fram á mánudaginn síðastliðinn.

Gervigreindarforritið ChatGPT tilgreinir mælikvarða til að gera sér í hugarlund hvort verðlagning sé með eðlilegu móti. Einn er hlutfall kaupvirðis eignar á móti hagnaði. Forspárgildi þessa mælikvarða miðast við nálægð núverandi stöðu við hættumörk, líkt og vatnshæð gagnvart hæð stíflu en tímasetning yfirflæðis er háð óvissu (Mandelbrot (2004)). Myndin sýnir hlutfallið á árlegri tíðni fyrir íslenskar fasteignir og hlutabréfaverð þar sem hagnaður er hagsveifluleiðréttur (e. cyclically adjusted price to earnings eða CAPE). Hlutfallið náði sögulegu hámarki fyrir hlutabréf í gildinu 55 haustið 2021 en lækkaði svo hratt og var 25 í lok júní síðastliðnum. Minni sveiflur hafa verið í hlutfalli virðis fasteigna á móti leiguhagnaði sem er nú nálægt 20.

Það sem tengir eignamarkaði eru vextir eða krafa um ávöxtun. Til að umræddur mælikvarði sé samanburðarhæfur milli eigna er þarft að yfirfæra hlutfallið í vexti. Ávöxtunarkrafa ríkisskuldabréfa er mun hærri í dag en þegar brimrótið gekk á land árið 2020. Síðastliðinn mánudag var hún 7% en á sama tíma sýnir CAPE að fjárfestar gera tilkall til 5% árlegrar ávöxtunar fasteigna og tæp 4% fyrir hlutabréf. Geta gagnleg rök legið að baki því að fjárfestar kjósa lægri ávöxtun og meiri áhættu en fyrir ríkisskuldabréf?

Sögulega eru fjárfestar vestanhafs meðvitaðir um tengsl þessara stærða en upphafsmaður CAPE er bandaríski prófessorinn Dr. Robert J. Shiller. Þarlendir hlutabréfafjárfestar hafa frá árinu 1881 krafist 2% áhættuálags ofan á ríkisskuldabréfaávöxtun.

Til þess að íslensk hlutabréf jafnist á við 7% ávöxtunarkröfu ríkisskuldabréfa ásamt 2% áhættuálagi og hlutabréfaverð helst óbreytt þyrfti tólf mánaða meðalhagnaður þeirra næstu 5 ár að vera að minnsta kosti 135% meiri en hagsveifluleiðréttur hagnaður. Á brattann er að sækja með hærri fjármögnunarkostnað og án mikils endurmats fasteignafélaga, söluhagnaðar af Mílu ehf. og bakfærslu virðisrýrnunar fjármálafyrirtækja.

Árlegur leiguhagnaður af fasteignum þyrfti að vera 45% meiri frá núverandi stöðu miðað við óbreytt verð og ef áhætta er talin jöfn áhættu ríkisskuldabréfa. Jafnvel þótt framboðsskortur íbúða valdi nýjum methæðum fasteignaverðs í hlutfalli við laun og byggingarkostnað er ekki sjálfsagt að leiguverð fylgi jafnóðum enda leigukostnaður í hlutfalli við laun nálægt hámarki frá árinu 1985 samkvæmt tölum Hagstofu Íslands og HMS.

Ekki er óeðlilegt að velta upp hinni hliðinni í málinu, hvort 7% ávöxtunarkrafa ríkisskuldabréfa sé mögulega of há en aðrar eignir verðlagðar rétt? Ef stuðst er við áætlun meginvaxta Seðlabankans í nýlegum þjóðhagsspám Íslandsbanka og Arion banka má leysa út með númerískum aðferðum að ávöxtunarkrafa ríkisskuldabréfa ætti að vera sú sama eða 6,9%.

Grein þessi er einungis rituð og birt í upplýsingaskyni og skal ekki með neinum hætti líta á hana sem fjárfestingarráðgjöf. Hún byggir á opinberum upplýsingum sem tiltækar voru er hún var rituð. Helstu heimildir eru m.a. efnahagslegar skýrslur, birt uppgjör og upplýsingar sem hafa verið birtar opinberlega. Skoðanir og spár geta breyst án fyrirvara, t.d. með tilkomu nýrra upplýsinga. Hafa skal í huga að þær upplýsingar sem fram koma í greininni geta verið rangar þrátt fyrir að reynt hafi verið að koma í veg fyrir það. Viðskiptablaðið getur ekki borið ábyrgð á röngum upplýsingum og afleiðingum þeirra.