Heimstaden á Íslandi, sem var keypt af íslenskum lífeyrissjóðum á dögunum, telur að þær breytingar á húsaleigulögum sem lagðar eru til í frumvarpi innviðaráðherra séu til þess fallnar að draga úr framboði leiguhúsnæðis og vinna gegn tilgangi sínum og langtíma hagsmunum leigjenda.
Umrætt stjórnarfrumvarp, sem var lagt fram í byrjun mars, byggir á tillögum starfshóps ráðherra. Markmið frumvarpsins er að auka réttarvernd og húsnæðisöryggi leigjenda með því að stuðla að aukinni langtímaleigu og fyrirsjáanleika um breytingar á leigufjárhæð auk þess að koma á fót almennri skráningarskyldu og efla kærunefnd húsnæðismála.
Stuðli að hækkun leiguverðs
Í umsögn Heimstaden segir að efnislega sé lagt til að reistar verði hömlur við breytingum á fjárhæð húsaleigu. Þannig verði t.d. óheimilt að tengja leiguverð við þróun vísitölu í tímabundnum samningum, lögfestar verði ástæður sem verða að vera til staðar eigi að reynast unnt að breyta leigufjárhæð á leigutíma og í þriðja lagi fest í lög það viðmið að leigufjárhæð gildandi leigusamnings teljist sanngjörn komi til endurnýjunar eða framlengingar hans.
Þá er í frumvarpinu lagt til að óheimilt verði að semja um að leigufjárhæð breytist á leigutímanum ef gerður hefur verið tímabundinn leigusamningur til 12 mánaða eða skemmri tíma. Heimstaden telur þetta muni skapa skekkju milli greiðsluprófíls leigusala og leigutaka.
„Í meirihluta tilfella er leigusali með greiðsluprófíl hvort sem hann stafar af vaxtabreytingu á fjármögnun hans og eða vegna þess að fjármögnun sem hvílir á hinu leigða er verðtryggð. Það að banna að leiga fylgi vísitölu neysluverðs líkt og greiðslubyrði leigusala gerir í mörgum tilvikum mun auka áhættu leigusala og því stuðla að hækkun leigufjárhæðar og kann að draga úr framboði leiguhúsnæðis.
Þá geta áhrifin einnig orðið þau að leigusalar hætti einfaldlega að bjóða upp á leigusamninga til styttri tíma en 12 mánaða og þannig skerðist fjölbreytileiki leigusamninga sem leigutökum standa til boða í dag.“
Ákvæði um leiðréttingu án heimildar til riftunar dragi úr framboði
Heimstaden gagnrýnir einnig orðlag í ákvæði frumvarpsins þar sem lagt er til að aðilum leigusamnings verði heimilað að krefjast leiðréttingar á fjárhæð húsaleigu til samræmis við „markaðsleigu“ sambærilegs húsnæðis og eftir atvikum kæra til kærunefndar húsamála.
„Hugtakið markaðsleiga er hvergi skilgreint í ákvæðum frumvarpsins heldur er látið að því liggja að skráning leigusamninga í leiguskrá húsnæðisgrunns muni leiða markaðsverðið fram.“
Einhver hljóti að þurfa að bera þann kaleik að bera skráðar upplýsingar saman og afmarka hvaða leiga og hvaða leiguverð geti talist sambærilegt.
„Það mat kann hins vegar að reynast verulega flókið enda eru forsendur leigufjárhæða mjög mismunandi eftir m.a. ástandi húsnæðis, byggingartíma, staðsetningu, hvaða gæði fylgja, hvaða þjónustu leigusali veitir leigjanda o.s.frv.“
Heimstaden segir að sú óvissa leigusala að eiga hættu á leiðréttingu á leiguverði án heimildar leigusala til riftunar kunni að draga úr framboði íbúða.
Leigusali geti setið uppi með 3 milljóna tjón
Í umsögn Heimstaden er tekið dæmi um hvernig heimild leigutaka til að krefjast leiðréttingar á leiguverði geti bitnað á leigusala.
Í dæminu er leigusali sem leigir út íbúð á 300 þúsund krónur á mánuði til 5 ára. Í kjölfar undirskriftar beggja aðila krefst leigjandi leiðréttingar við kærunefnd húsamála og fær leiguna lækkaða niður í 250 þúsund krónur á mánuði þar sem nefndin telur það vera gangverð á svæðinu.
„Þá er leigusali bundinn viðskiptasambandi sem hann kann að vera mótfallinn, til 5 ára. En leigusali kynni að hafa ráðstafað íbúðinni með öðrum hætti ef honum hefði verð kunnugt um vænt hlutskipti. t.d. búið sjálfur í henni, selt hana eða leigt einhverjum nákomnum á lægri kjörum.“
Heimstaden segir að tjón leigusala í þessu tilfelli, án þess að tekið er tillits til hugsanlegrar vísitölutengingar, væri 3 milljónir króna á leigutímanum vegna niðurstöðu kærunefndar.
„Þetta er til þess fallið að fæla leigusala frá löngum samningum, þvert gegn vilja löggjafans. Sú óvissa sem þessu fylgir almennt gerir íbúðir til langtíma leigu að minna aðlaðandi fjárfestingakosti en ella, sem er til þess fallið að draga úr framboði leiguhúsnæðis.“
Fæli leigusala frá ótímabundnum leigusamningum
Leigufélagið hefur einnig áhyggjur af ákvæði í frumvarpinu þar sem lagðar eru upp „verulegar takmarkanir á frelsi aðila leigusamnings til samninga“. Að mati Heimstaden er ekki aðeins verið að hefta samningafrelsi með íþyngjandi hætti heldur einnig stuðlað að fábreytni á leigumarkaði.
„Meginreglunni er einfaldlega vikið til hliðar og í stað hennar kemur sú meginregla að ekki megi segja upp húsaleigusamningum nema undir tilteknum kringumstæðum sem eru taldar upp í greininni.“
Heimstaden telur að með því að heimila eingöngu uppsögn á ótímabundnum leigusamningum við tilteknar aðstæður muni það þvert á markmið frumvarpsins fæla leigusala frá því að gera ótímabundna leigusamninga.
„Í frumvarpinu er mikið lagt upp úr því að auka hlutverk kærunefndar húsamála, sem er sérstakt í ljósi þess að í dag tekur að jafnaði tvo mánuði að fá niðurstöðu nefndarinnar. Að auki hefur ríkisstjórnin gefið til kynna að það standi fyrir dyrum að fækka nefndum til hagræðingar. Ákvæði frumvarpsins stefna í öfuga átt, þ.e. að auka verulega umfang kærunefndarinnar.
Heimstaden telur að ramma mætti ramma betur inn hvaða mál eigi í raun heima fyrir nefndinni, þannig að mál af svipuðu meiði eigi erindi til nefndarinnar og stuðla þannig að styttri úrvinnslutíma og aukinni skilvirkni.
Orðalag sem bjóði upp á matskennda túlkun
Í frumvarpinu er lagt til að við hækkun leiguverðs verði hún að helgast af „verulegri hækkun“ á rekstrarkostnaði húsnæðisins eða heildarsafns húsnæðis í eigu lögaðila sem Í atvinnuskyni leigir út húsnæði. Heimstaden telur óskýrt hvað felist í orðunum „veruleg hækkun“ á rekstrarkostnaði.
„Í ljósi þess að verið er að leggja til breytingar á húsleigulögum til að styrkja stöðu leigutaka er afar mikilvægt að ákvæði laganna séu skýr og auðskiljanleg. Orðalag sem býður upp á matskennda túlkun eru ekki til þess fallin að auðvelda samskipti leigutaka og leigusala þegar kemur að endurskoðun leiguverðs,“ segir í umsögninni.
„Þá er rétt að hafa í huga að kostnaður leigusala er ekki einungis rekstrarkostnaður, heldur einnig fjármagnskostnaður og fórnarkostnaður þess fjármagns sem leigusali bindur í fasteign sinni. Því kann að myndast ákveðin bjögun milli kostnaðar og tekna leigusala þegar breytingar á leiguverði taka eingöngu mið af rekstrarkostnaði, sem getur orðið fráhrindandi fyrir leigusala og dregið úr framboði leiguhúsnæðis.“
