Í lok júní birti Alþjóðagjaldeyrissjóðurinn (AGS) árlega skýrslu sína um íslenskt efnahagslíf. Í skýrslunni kemur meðal annars fram að að hlutfall fasteignaverðs miðað við tekjur og leiguverð gefi til kynna allt að 12-17 prósenta misræmi í fasteignaverði. Ef leiðrétting ætti sér stað gæti hún valdið fjárhagstjóni, bæði fyrir heimilin og lánveitendur.

Sjóðurinn er afdráttarlaus þegar kemur að frekari beitingu þjóðhagsvarúðartækja til að halda aftur af vaxandi kerfisáhættu vegna stöðunnar á fasteignamarkaði - grípa þurfi til frekari ráðstafana í þágu þjóðhagsvarúðar. Í skýrslunni segir einnig að til þess að stuðla að viðráðanlegu húsnæðisverði megi stjórnsýslan ekki vera dragbítur á byggingageiranum, draga þurfi úr ívilnunum til fasteignaeigenda og styðja með hagkvæmari hætti við leigjendur.

Þá kemur fram að stjórnvöld hafi í meginatriðum tekið undir með sjóðnum varðandi stöðuna á húsnæðismarkaði. Beiting peningastefnunnar og  þjóðhagsvarúðartækja samferða auknu framboði á húsnæðismarkaði ætti að draga úr þrýstingi á húsnæðisverði til meðallangs tíma.

Telur ekki þörf á tillögðum aðgerðum

Sjóðurinn leggur til þrjár meginaðgerðir á sviði þjóðhagsvarúðar til að draga úr áðurnefndri kerfisáhættu.

Sjónum er fyrst beint að greiðslumati bankanna, og það lagt til að til viðbótar við hámark greiðslubyrðarhlutfalls skuli reglur um það fela í sér takmarkanir á greiðslumati bankanna, sem miða skuli við hærri vexti en þá sem lánið sjálft ber. Reglur um greiðslumat hér á landi eru hins vegar hvorki á forræði Seðlabankans, né hugsaðar sem virkt hagstjórnartæki, heldur byggja þær á sjónarmiðum um neytendavernd.

Lög um neytendalán kveða á um að framkvæma skuli greiðslumat fyrir allar lánveitingar umfram 2 milljónir króna, en nánari framkvæmd þess er útfærð af viðskiptaráðherra í reglugerð. Fjármálastöðugleiki og þau stjórntæki sem ætluð eru til varðveitingar hans eru hins vegar á forræði fjármálastöðugleikanefndar Seðlabankans.

Næst er vikið að reglum um eiginfjárbindingu vegna fasteignalána, og því velt upp hvort þær kröfur skuli auknar til að draga úr útlánagetu bankanna til fasteignakaupa og auka kostnað þeirra við slík lán. Hér á landi eru þau viðmið samkvæmt svokallaðri staðalaðferð, sem felur í sér að lánveitendur skuli setja til hliðar eigin fé sem nemur 35% af upphæð þess hluta fasteignaláns sem er undir 70% veðhlutfalli, og 80% af því sem er yfir því.

Stærri bankar á Norðurlöndunum og víðast hvar nota hins vegar svokallaðar áhættuvegnar vogir sem byggja á matslíkönum sem taka tillit til þeirra rekstrarumhverfis og gera í flestum eða öllum tilfellum kröfu um mun lægri hlutfallslega bindingu en samkvæmt staðalaðferðinni.

Loks er lagt til að sett verði þak á hlutfall skuldsetningar lántakenda af tekjum. Slík takmörkun kom til tals á fundi fjármálastöðugleikanefndar Seðlabankans í fyrrasumar, en niðurstaða nefndarinnar var sú að slíkt væri ekki tímabært.

Gunnar Jakobsson varaseðlabankastjóri fjármálastöðugleika segir bankann meðvitaðan um tillögur sjóðsins, en það sé mat fjármálastöðugleikanefndar og bankans að þau stjórntæki sem hann býr yfir séu á réttum stað í dag, og frekari aðgerða því ekki þörf að svo stöddu. Þessi mál séu þó að sjálfsögðu skoðuð á hverjum fundi nefndarinnar.

Hætta á að markaðurinn staðni

Konráð S. Guðjónsson, aðalhagfræðingur Stefnis, hefur áhyggjur af því þegar reynt er að stjórna markaði með mörgum kaupendum og seljendum líkt og á fasteignamarkaðinum með aðgerðum sem eru byggðar á takmörkuðum upplýsingum. „Undir slíkum kringumstæðum er hættan sú að gert sé of mikið, eða of lítið, sama í hvora áttina er farið,“ segir Konráð.

Hann segir að þegar vextir hafi verið hækkaðir jafn hratt og raun ber vitni, geti það hvort tveggja sett frekari hækkunum skorður eða jafnvel leitt til lækkana á fasteignamarkaði. Undir slíkum kringumstæðum geti aðgerðir líkt og þær sem gripið var til í júní á þessu ári leitt til þess að vextirnir hafi meiri áhrif en áætlað hafi verið. „Helsta hættan er þá sú að markaðurinn staðni enn frekar og draga fari úr veltu á markaðinum. Erfiðara verði að selja húsnæði sem leiði til þess að minna verði um byggingu húsnæðis,“ segir Konráð.

Þá nefnir hann aðstæður líkt og í fjármálakrísunni 2008 þar sem húsnæðisverð hækkaði of mikið, féll síðan og slökkti á byggingamarkaði, þannig að ekkert var byggt. Hins vegar myndist ennþá þörf fyrir eftirspurn og þegar hún loksins komi þá komi framboðið alltof seint. „Það er versta mögulega niðurstaða þess að fara í svona miklar aðgerðir núna. Það er hins vegar ólíkleg niðurstaða.“ Aftur á móti sé ekki sama staða uppi núna og var í fjármálakreppunnni þar sem ekkert var byggt í langan tíma að hluta til vegna þess að það hafi ekki borgað sig. „Fasteignaverð var svo lágt miðað við byggingakostnaðinn. Það er mikilvægt að forðast þessar aðstæður. Svo lengi sem fasteignaverð þróast þannig að það borgi sig að byggja nýtt húsnæði, þá er það á góðum stað.“

Undirliggjandi þættir bendi til lækkunar

Í skýrslu Alþjóðagjaldeyrissjóðsins segir að hlutfall fasteignaverðs miðað við tekjur og leiguverð gefi til kynna allt að 12-17 prósenta misræmi í fasteignaverði. Ef leiðrétting ætti sér stað gæti hún valdið fjárhagstjóni, bæði fyrir heimilin og lánveitendur. Þá kemur einnig fram að hlutfall húsnæðisverðs og launavísitölu hafi aukist um 14 prósent, sem sé sögulega hátt. Á sama tíma hafi hlutfallið við vísitölu byggingarkostnaðar aukist um 6 prósent en það skýri einungis hluta hækkunarinnar. Konráð S. Guðjónsson, aðalhagfræðingur Stefnis, telur undirliggjandi þætti benda til þess að húsnæðisverð muni lækka eða í besta falli staðna. Þá segir hann samband vera á milli byggingakostnaðar og húsnæðisverðs yfir löng tímabil. Til að mikið sé byggt þurfi húsnæðisverð að vera tiltölulega hátt miðað við byggingakostnað, en sé verðið lágt þá sé minna byggt.