Þjóðleikhúsið, það er að hrynja. Þar molnar steypan og listvinir stynja. En það er ein leið út úr þessari ósvinnu og það er að reisa það aftur - úr tinnu.
Ómar Ragnarsson
Bjarni Benediktsson sagði í áramótagrein að hann hefði lært þrjár lexíur á liðnu ári. Þær eru að fyrirhyggja borgi sig, að stöðugleikinn skipti máli og að ríkið þurfi ekki að eiga allt.
Óðinn ætlar að gera þriðju lexíuna að umtalsefni í dag.
* * *
Ríkið er langstærsti eigandi fasteigna á Íslandi. Samkvæmt skýrslu Viðskiptaráðs frá árinu 2017 átti ríkið þá um 1.000 fasteignir og samtals 882 þúsund fermetra. Til samanburðar eiga Reitir, stærsta skráða fasteignafélagið á landinu, 450 þúsund fermetra safn, Reginn á 382 þúsund fermetra og Eik í kringum 300 þúsund fermetra.
Verðmæti fasteigna byggist upp á frekar fáum þáttum og auðskiljanlegum. Þeir mikilvægustu eru vaxtastigið og leigusamningurinn. Ríkið fjármagnar sig mun ódýrar en skráð félög á markaði og því komast margir að þeirri skoðun að skynsamlegast sé að opinberir aðilar eigi fasteignir sínar sjálft en leigi ekki eignir af einkaaðilum, líkt og skráðu fasteignafélögunum.
Viðskiptaráð sagði í skýrslu sinni að vísbendingar væru um það að húsnæði ríkisins væri mun verr nýtt en á einkamarkaðnum.
Vísbendingar eru um að húsnæði í eigu hins opinbera sé verr nýtt en húsnæði á almennum markaði. Í úttekt starfshóps sem fjármála- og efnahagsráðherra skipaði kemur [innsk. Starfshópur um árangursríkt samstarf ríkis og einkamarkaðar - 2015] fram að leiguverð þeirra stofnana sem leigja skrifstofuhúsnæði af ríkinu á höfuðborgarsvæðinu er undir helmingnum af því sem tíðkast á almennum markaði. Þetta leiðir til sóunar, en samkvæmt úttektinni nota opinberar stofnanir tvöfalt fleiri fermetra á hvert stöðugildi en sem nemur alþjóðlegum viðmiðum.
Óðinn er ekki viss um að breytt eignarhald þess húsnæðis sem ríkið notar muni bæta nýtingu þess. Þarfagreiningar eru unnar af framkvæmdasýslu og viðkomandi stofnun og ekki verður betur séð en að þar ráði stofnunin miklu. Má þar nefna nýlegt útboð á húsnæði fyrir Skattinn. Íburðurinn í þeirri þarfagreiningu er alveg óskiljanlegur og algjörlega óþarfur.
* * *
Á ríkið að eiga eða ekki
Það er ekki nokkur vafi á því að hagkvæmasta leiðin fyrir ríki og sveitarfélög er að eiga sitt eigið húsnæði vegna mun betri vaxtakjara. En þá er sleppt þeirri mikilvægu staðreynd að ríki og sveitarfélög sinna viðhaldi húsnæðis afar illa. Í raun alveg skelfilega illa.
Einhver tvö bestu dæmin um það eru Þjóðleikhúsið og Þjóðminjasafnið. Í skilamati Framkvæmdasýslu ríkisins vegna Þjóðminjasafnsins var kostnaðurinn tekinn saman og borinn saman við byggingarkostnað Barnaspítala Hringsins, sem var nýbygging. Endurbygging Þjóðminjasafnsins kostaði 667 þúsund krónur á fermetra á núverandi verðlagi en bygging Barnaspítala Hringsins var ódýrari, kostaði 642 þúsund krónur á fermetra.
Þjóðminjasafnið var tilbúið árið 1950 en aðeins 54 árum síðar var húsið svo illa farið vegna skorts á viðhaldi að kostnaðurinn við endurbætur var svipaður og bygging nýs húss.
* * *
Vanrækslusyndir
Þjóðleikhúsið var opnað sama ár og Þjóðminjasafnið, eða árið 1950. Aðeins 40 árum eftir opnun var ráðist í endurbyggingu á húsinu, svo notast sé við orðalag Svavars Gestssonar menntamálaráðherra árið 1991 þegar fyrsta áfanga var lokið og húsið opnað á ný. Í frétt Morgunblaðsins 22. mars 1991 var fjallað um ávarp Svavars frá kvöldinu á undan:
Hann [innsk. Svavar] sagði að margir hefðu efast um að hægt væri að ljúka þessum fyrsta áfanga endurbyggingar innar á einu ári. „Það hefur aftur á móti tekist og meðal annars má þakka það frábæru starfi Árna Johnsen, formanns byggingar nefndarinnar," sagði Svavar. Hann sagði að kostnaður við fyrsta áfangann væri um 500 milljónir króna. Hins vegar væru þessar endurbætur ekkert annað en tilraun til að vinna upp margra ára vanrækslusyndir.
Endurbygging Þjóðleikhússins tók að minnsta kosti tvo áratugi en endurbótum að utan lauk árið 2008. Óðinn hefur ekki fundið samantekt á heildarkostnaði við endurbyggingu Þjóðleikhússins.
* * *
Hvað er til ráða?
Viðskiptaráð benti á í skýrslu sinni árið 2017 að umsvif ríkisins á fasteignamarkaði skapaði ýmis vandamál:
Umsvif ríkissjóðs á fasteignamarkaði skapa ýmis vandamál:
Í fyrsta lagi eru skattgreiðendur gerðir ábyrgir fyrir áhættusömum rekstri. Tjón vegna verðlækkana eða skaða á fasteignum er borið af almenningi en ekki einkaaðilum sem hafa sjálfir kosið að taka slíka áhættu. Jafnframt er skattfé almennings bundið í fasteignarekstri í stað þess að nýtast í grunnþjónustu hins opinbera.
Í öðru lagi er slíkur rekstur óhagkvæmur . Eigandi fasteigna ríkissjóðs, almenningur, hefur nær enga aðkomu að rekstri þeirra vegna mikillar fjarlægðar frá honum. Það skapar umboðsvanda (e. agency problem) sem dregur úr hvata þess til að nýta fasteignirnar með hagkvæmum hætti og skapa þannig sem mest verðmæti fyrir eigandann.
Í þriðja lagi skapar opinber fasteignarekstur hagsmunaárekstra . Þannig leigir ríkið sjálfu sér húsnæði sitt og situr því beggja megin borðsins í samningaviðræðum. Það leiðir til þess að leiguverð þarf ekki að endurspegla raunverulegt verðmæti fasteignanna sem um ræðir, sem leiðir til sóunar.
* * *
Það hljóta allir að vera sammála um það að núverandi fyrirkomulag á húsnæði ríkis og sveitarfélaga er ekki hagkvæm leið. Hugsanlega hefur viðhaldið batnað hjá ríkinu en stöðugar fréttir um leka og myglu hjá ríki og sveitarfélögum, þó helst Reykjavíkurborg, benda ekki endilega til þess.
Það er rétt hjá fjármálaráðherra að ríkið þurfi ekki að eiga allt. Óðinn vill reyndar orða þetta á annan veg, að það þurfi að vera sérstaklega sterk og góð rök fyrir því að ríkið eigi nokkuð.
En hvaða leiðir eru færar? Gæti ríkið og sveitarfélög selt einkaaðilum húsnæði sitt, fyrir utan kennileiti líkt og byggingar Stjórnarráðsins, ráðhús og slíkt, og lánað þeim með veði í húsnæði og gert langtímaleigusamning um húsnæðið. Þar með væru kjör hins opinbera nýtt og leiguverðið lægra en ella.
Þetta er auðvitað ekki ákjósanlegasta leiðin. Best er að ríkið komi ekki nálægt fjármögnuninni og líklegt er að lífeyrissjóðir og bankar myndu bjóða mjög góð kjör, betri en áður þekkist.
Nú væri gráupplagt fyrir fjármálaráðherrann, sem seldi stóran hlut í Íslandsbanka á síðasta ári með góðum árangri og lærði þá - er að virðist - ágæta lexíu, að setja sína bestu menn í það verkefni að fara í gegnum fasteignamál ríkisins.
Óðinn er pistill sem birtist í Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér .
