Hætt er við að leiguverð muni hækka nokkuð skarpt næstu misseri eftir að hafa lækkað við upphaf faraldursins og staðið í stað að raunvirði síðan. Á síðustu tveimur árum hefur fasteignaverð hækkað sjöfalt meira en leiguverð. Endurkoma ferðamanna og hækkun stýrivaxta gæti snúið þeirri þróun við. Þegar er farið að verða erfiðara að verða sér úti um leiguhúsnæði.

Leiguverð hefur meira og minna staðið í stað að raunvirði síðustu fjögur ár eftir miklar hækkanir árin á undan. Það hafði að vísu aðeins hækkað milli sumars 2018 og ársbyrjunar 2020, en sú hækkun gekk snögglega til baka þegar heimsfaraldurinn skall á. Á nýliðnu ári hækkaði leiguverð um 4%, en verðlag hækkaði um 5%.

Markaðurinn hefur hins vegar dregist töluvert saman að umfangi, auk þess sem nokkrar sviptingar hafa átt sér stað í aldurssamsetningu frá því að faraldurinn hófst, þar sem þeir yngstu hafa flúið í foreldrahús í stórum stíl og næsti aldurshópur fyrir ofan keypt sér eigið húsnæði.

Svarendur í könnun sem birt er í skýrslu Húsnæðis- og mannvirkjastofnunar um leigumarkaðinn frá því í nóvember sögðu erfiðara að verða sér úti um leiguhúsnæði í fyrra en í könnunum áranna tveggja á undan. 45,8% sögðu það hafa verið frekar eða mjög auðvelt, en 35,8% að það hefði verið frekar eða mjög erfitt. Sömu tölur í fyrra voru 51,7% og 33,3%.

Faraldurinn létti á spennu
Að sögn Unu Jónsdóttur, hagfræðings hjá Landsbankanum, hafa tveir samverkandi þættir verið að verki á leigumarkaðnum síðustu misseri, sem haldið hafa verðinu niðri. Annarsvegar fækkaði ferðamönnum þannig að íbúðir fóru úr útleigu til þeirra á AirBnB, sem gera má ráð fyrir að sumar hverjar hafi ratað á hinn almenna leigumarkað.

Á sama tíma og framboð kann að hafa aukist af þeim sökum fjölgaði fyrstu kaupendum, sem líklegt er að dregið hafi úr eftirspurn. „Það var eins og það hafi svolítið létt á spennu á leigumarkaði.“

Hún segir viðbúið að spennan fari að aukast á leigumarkaði á ný á næstunni samhliða uppgangi í atvinnulífinu og endurkomu ferðamanna. „Leiguverð fylgir yfirleitt fasteignaverði til lengri tíma litið. Við gætum því farið að sjá þessar stærðir þróast meira í takt; að leiguverð taki við sér á sama tíma og staðan róast á íbúðamarkaði. Þó við séum ekki ennþá farin að sjá þess almennilega merki þá myndi ég telja það líklegt,“ segir Una en bætir við að það sé meðal annars háð þeirri forsendu að hluti íbúða á leigumarkaði fari aftur í AirBnB leigu til fjölgandi ferðamanna ásamt því að vextir haldi áfram að hækka. „Það ríkir enn talsvert mikil óvissa um þetta.“

Sárvantar betri upplýsingar
Elmar Þór Erlendsson, sérfræðingur á sviði húsnæðismála hjá HMS, segir skort á áreiðanlegum og góðum upplýsingum torvelda greiningarvinnu og birgja þannig sýn á stöðu leigumarkaðarins.

Elmar segir stofnunina hafa átt erfitt með að gera nákvæmar greiningar á leigumarkaðnum sökum upplýsingaskorts. „Það vantar sárlega betri upplýsingar um leigumarkaðinn. Það sem við erum helst að glíma við er að einu áreiðanlegu tölurnar sem við höfum eru þinglýstir samningar.“

Sem dæmi sé aðeins rétt rúmur helmingur leiguíbúða sem fær húsnæðisbætur. „Þannig að þetta er stór hluti sem er einhver óvissa um, sem er hvergi í okkar gögnum.“

Nánar er fjallað um málið í fylgiritinu Fasteignamarkaður, sem fylgdi Viðskiptablaðinu. Áskrifendur geta nálgast blaðið undir Tölublöð , aðrir geta skráð sig í áskrift hér .