Íbúðaverð á höfuðborgarsvæðinu hækkaði um 0,9% í október og hefur þar með hækkað þrjá mánuði í röð eftir verðlækkun mánuðina þar á undan. Greining Íslandsbanka fjallaði á heimasíðu bankans í dag um þá þætti sem kunna að hafa áhrif á mælinguna, þar á meðal fáa kaupsamninga sem standa að baki útreikningi á verðbreytingum á sérbýli og útvíkkun skilyrða til hlutdeildarlána.
Stutt verðskot?
Íbúðaverðið hækkaði um 0,9% í október, 1,4% í september og 0,7% í ágúst. Greining Íslandsbanka segir að þessar hækkanir ásamt auknum umsvifum gefi til kynna að íbúðamarkaðurinn hafi verið nokkuð líflegur í haust.
„Þrátt fyrir áframhaldandi hækkun í októbermánuði er jákvætt að verð er að hækka hægar sem gæti bent til þess að um stutt verðskot hafi verið að ræða.“
Bent er á að vísitala íbúðaverðs byggi á þriggja mánaða hlaupandi meðaltali og því byggir októbermælingin á kaupsamningum frá ágúst, september og október. Vísitalan lækkaði í júní og júlí en hefur nú hækkað samfleytt síðustu þrjá mánuði. Fjölbýlishluti vísitölunnar hefur hækkað um alls 2,8% á síðustu þremur mánuðum.
„Líklegasta skýringin á verðhækkun á fjölbýli er að okkar mati útvíkkun hlutdeildarlána í byrjun sumar,“ segir í greininni sem Bergþóra Baldursdóttir, hagfræðingur í Greiningu bankans, er skrifuð fyrir.
Í byrjun þessa mánaðar bar töluvert á umræðu um að ákvörðun innviðaráðherra að útvíkka skilyrði fyrir hlutdeildarlán í sumar virtist hafa einna mest áhrif til hækkunar á íbúðaverði á síðustu mánuðum. Greiningardeild Landsbankans og Konráð S. Guðjónsson, aðalhagfræðingur Arion banka viðruðu þessa skoðun og Greining Íslandsbanka tekur nú í sama streng.
Í greininni er bent á fréttir HMS þar sem rýmkun skilyrða fyrir hlutdeildarlánum er sögð hafa hleypt lífi í umsóknir og afgreiðslu lánanna. Ríflega helmingur af lánunum sem veit voru á árinu voru á þriðja ársfjórðungi, eftir þessa hækkun.
HMS brást við þessari ofangreindri umfjöllun í byrjun mánaðarins og birti tilkynningu um samanburð á vísitölu íbúðaverðs og vísitölu paraðra viðskipta, sem mælir verðþróun eldri eigna viðskipta. HMS sagði samanburðinn gefa til kynna að nýjar íbúðir leiði ekki íbúðaverðshækkanir, og þar af leiðandi að hlutdeildarlánin séu ekki að hafa áhrif til hækkunar.
Markaðurinn verði rólegur á næstunni
Greining Íslandsbanka segir að miðað við verðhækkanir á íbúðamarkaði á síðustu mánuðum sé nokkuð ljóst að eftirspurn sé enn til staðar þýátt fyrir hátt vaxtastig og mikla verðbólgu. Helsta ástæða áframhaldandi eftirspurnar sé hröð fólksfjölgun en útvíkkun skilyrða hlutdeildarlána hafi einnig sitt að segja.
„Við teljum að íbúðamarkaður muni vera rólegur á næstunni og helsta ástæða þess er hátt vaxtastig og hertari reglur Seðlabankans til lántöku á sama tíma og framboð íbúða hefur farið vaxandi.“
Sérbýlisliðurinn mjög sveiflukenndur
Í október hækkaði sérbýlishluti vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu um 2,5% á milli mánaða en fjölbýlishlutinn um 0,5%. Á síðustu tveimur mánuðum hafa sérbýli hækkað um 4% í verði á meðan fjölbýli hafa hækkað um tæp 2% á sama tíma.
Greining Íslandsbanka bendir á að mánuðina á undan hafi sérbýli lækkað í verði um nær 4%. Þessar verðsveiflur í mælingum HMS má að líkindum rekja til fárra kaupsamninga sem liggja að baki útreikningnum.
Þannig voru kaupsamningar á sérbýli á höfuðborgarsvæðinu um 80 í október en hafa að jafnaði verið um 100 í mánuði hverjum frá árinu 2018. Til samanburðar eru kaupsamningar á íbúðum í fjölbýli eðli málsins samkvæmt töluvert fleiri. Sem dæmi voru þeir 480 talsins í október og hafa verið að meðaltali um 520 í hverjum mánuði frá árinu 2018.
