Fyrir ári síðan birti ég grein um stöðuna á fasteignamarkaðinum, og því löngu kominn tími til að birta uppfærða grein miðað við nýjustu gögn. Í síðustu grein fór ég yfir stöðuna á fasteignamarkaðinum og sýndi hvers vegna fasteignaverð gæti hækkað um 15-22% til viðbótar við þær miklu hækkanir sem höfðu þegar orðið, og hvers vegna hlutfall verðtryggðra húsnæðislána væri að öllum líkindum að fara að aukast. Þessar breytingar komu í raun mun hraðar fram en ég hefði búist við, með um 17% hækkun á vísitölu fasteignaverðs á fyrstu sjö mánuðum síðasta árs auk þess sem meirihluti nýrra útlána til fasteignakaupa eru verðtryggð í dag.

En nú horfir öðruvísi við, að miklu leyti vegna vaxtahækkana Seðlabanka Íslands og nýrra reglna um hámarks greiðslubyrði húsnæðislána sem og stífari kröfur á greiðslumatsferli hjá lánastofnunum. Þessar ráðstafanir tóku um 6-8 mánuði að skila sér í fasteignaverð, og sáust strax merki um það í júní að fasteignaverð væri búið að ná hámarki. Hækkanir fasteignaverðs í september og október komu verulega á óvart, en með lækkunum síðustu tveggja mánaða hefur sú hækkun nær þurrkast út.

Margt bendir til þess að fasteignaverð í dag sé stórlega ofmetið og sterk rök hníga að umtalsverðri lækkun á komandi mánuðum. Í þessari framhalds grein, ætla ég að fara yfir það hvers vegna ég tel svo vera.

Fasteignaverð sem hlutfall af árslaunum

Við greiningu á borð við þessa er ágætt að taka mið af fasteignaverði sem hlutfall af árslaunum hverju sinni. Þó þessi mælikvarði svari ekki fyllilega spurningunni um hversu hátt fasteignaverð er, þá veitir hann góða innsýn inn í stöðuna og er ágætis viðmið.

Á síðasta ári fór hlutfallið í það hæsta hingað til, og tókst að toppa fyrra hágildi frá nóvember 2007, og það fjóra mánuði í röð. Það er því alveg ljóst að fasteignaverð er mjög hátt, en þar sem flestir kaupendur fasteigna þurfa að fjármagna kaupin með lántöku, þá er mögulega betra að spyrja sig hversu dýrt er að fjármagna fasteignakaup í dag.