Greiningardeildir viðskiptabankanna þriggja hafa allar með einum eða öðrum hætti sagt að útvíkkun á skilyrðum hlutdeildarlána í sumar sé að valda hækkunar íbúðaverðs.
Reglugerð um hlutdeildarlán, til að auðvelda fólki íbúðakaup, var breytt í júní af Sigurði Inga Jóhannessyni innviðaráðherra.
Aðgerðirnar voru kynntar sem liður í aðgerðum ríkisstjórnarinnar gegn verðbólgu en svo virðist sem þær hafi haft meiri áhrif á eftirspurnarhliðina fremur en framboðshliðina og þar af leiðandi ýtt íbúðaverði upp.
Greiningardeildir viðskiptabankanna þriggja hafa allar með einum eða öðrum hætti sagt að útvíkkun á skilyrðum hlutdeildarlána í sumar sé að valda hækkunar íbúðaverðs.
Reglugerð um hlutdeildarlán, til að auðvelda fólki íbúðakaup, var breytt í júní af Sigurði Inga Jóhannessyni innviðaráðherra.
Aðgerðirnar voru kynntar sem liður í aðgerðum ríkisstjórnarinnar gegn verðbólgu en svo virðist sem þær hafi haft meiri áhrif á eftirspurnarhliðina fremur en framboðshliðina og þar af leiðandi ýtt íbúðaverði upp.
Í kjölfar útreikninga bankanna ákvað Húsnæðis- og mannvirkjastofnun að skerast í leikinn og sendi frá sér tilkynningu þar sem sagði að það væri óvarlegt að álykta að beint samband sé á milli hækkunar fasteignaverðs síðustu mánaða og ráðstöfunar stjórnvalda varðandi hlutdeildarlánin.
„Til að sannreyna hvort hægt sé að draga þessa ályktun skoðuðu sérfræðingar HMS undirliggjandi gögn um verðþróun íbúða sem eru sambærilegar þeim sem falla undir skilyrði fyrir veitingu hlutdeildarlána,“ segir í tilkynningu HMS.
Pálmar Gíslason, sem starfar við gagnagreiningar hjá CCP, segir í pistli að þessar skýringar HMS séu svolítið einkennilegar.
„HMS [bendir] á það að Case-Shiller vísitalan sýnir árlega hækkun umfram vísitölu íbúðaverðs, og því má draga þær ályktanir að nýjar fasteignir séu ekki að hækka meira en eldri eignir, heldur þvert á móti að halda aftur af frekari hækkun fasteignaverðs,“ skrifar Pálmar.
„Ástæða þess að HMS telur að samanburður þessara tveggja vísitalna gefi þessa niðurstöðu er sú að Case-Shiller er byggð á endurteknum sölum á sömu eigninni og því eru engar nýbyggingar inni í þeirri vísitölu, heldur aðeins eignir sem hafa selst áður.“
„Þessi röksemdafærsla frá HMS finnst mér svolítið einkennileg, og þá sérstaklega vegna þess að greiningin virðist byggja að mestu á tveimur stökkum í Case-Shiller vísitölunni sem valda því að hægt sé að tala um að sú vísitala sé að hækka meira en vísitala íbúðaverðs á ársgrundvelli. Mögulega hefur HMS yfirsést þetta við greiningu sína og undirritaður er sannfærður um að HMS kæmist að annarri niðurstöðu, myndu þau kanna þessi tvö stökk nánar,” skrifar Pálmar.
Pálmar segir mikilvægt að skoða þróun fermetraverðs fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu síðustu þrjá mánuði í þessu sambandi, allt frá því hlutdeildarlánin voru fyrst kynnt til leiks.
HMS birtir ekki gögn sem sýna hvaða kaupsamningar flokkast undir hlutdeildarlán og því merkti Pálmar með punktum alla þá kaupsamninga sem flokkast undir skilyrði hlutdeildarlána, samanborið við fermetraverð fjölbýlis á höfuðborgarsvæðinu.
„Það er nokkuð skýrt út frá þessari mynd, að ef horft er til síðustu 5 mánaða, þá eru þær íbúðir sem falla innan skilyrða hlutdeildarlána flestallar verðlagðar töluvert yfir meðalfermetraverði, og eru því að draga upp meðaltalið. Það kann að vera að þegar hlutdeildarlánin voru fyrst kynnt árið 2020, þá hafi þau í raun verið að halda aftur af hækkunum, eða að minnsta kosti ekki haft mikil áhrif.”
„Það er erfitt að segja nákvæmlega hversu mikil áhrif hlutdeildarlána eru, en ef við gefum okkur að um 50% af þeim kaupsamningum sem uppfylla skilyrðin séu vegna hlutdeildarlána, þá má áætla að árleg hækkun íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu væri um 0.2 - 0.5 prósentustigum lægri síðustu fjóra mánuðina ef ekki væri fyrir hlutdeildarlánin,” segir Pálmar en bætir við að þetta séu getgátur um mögulegar sviðsmyndir.
Pálmar segir þó mjög hæpið að hægt sé að sýna fram á nokkuð annað en að hlutdeildarlánin eftir júní á þessu ári séu að ýta undir hækkanir fasteignaverðs, þó svo að þær séu alls ekkert stórvægilegar.
„Ef HMS heldur öðru fram, þá væri réttara að reikna vísitölu íbúðaverðs á höfuðborgarsvæðinu með og án kaupsamninga sem eru vegna hlutdeildarlána síðastliðið hálfa árið, til að komast að því hver raunveruleg áhrif eru,” segir Pálmar.
Hægt er að lesa pistil Pálmars hér.
