Greiningar­deildir við­skipta­bankanna þriggja hafa allar með einum eða öðrum hætti sagt að út­víkkun á skil­yrðum hlut­deildar­lána í sumar sé að valda hækkunar í­búða­verðs.

Reglu­gerð um hlut­deildar­lán, til að auð­velda fólki í­búða­kaup, var breytt í júní af Sigurði Inga Jóhannes­syni inn­viða­ráð­herra.

Að­gerðirnar voru kynntar sem liður í að­gerðum ríkis­stjórnarinnar gegn verð­bólgu en svo virðist sem þær hafi haft meiri á­hrif á eftir­spurnar­hliðina fremur en fram­boðs­hliðina og þar af leiðandi ýtt í­búða­verði upp.

Í kjöl­far út­reikninga bankanna á­kvað Hús­næðis- og mann­virkja­stofnun að skerast í leikinn og sendi frá sér til­kynningu þar sem sagði að það væri ó­var­legt að á­lykta að beint sam­band sé á milli hækkunar fast­eigna­verðs síðustu mánaða og ráð­stöfunar stjórn­valda varðandi hlut­deildar­lánin.

„Til að sann­reyna hvort hægt sé að draga þessa á­lyktun skoðuðu sér­fræðingar HMS undir­liggjandi gögn um verð­þróun í­búða sem eru sam­bæri­legar þeim sem falla undir skil­yrði fyrir veitingu hlut­deildar­lána,“ segir í til­kynningu HMS.

Pálmar Gísla­son, sem starfar við gagna­greiningar hjá CCP, segir í pistli að þessar skýringar HMS séu svo­lítið ein­kenni­legar.

„HMS [bendir] á það að Case-Shiller vísi­talan sýnir ár­lega hækkun um­fram vísi­tölu í­búða­verðs, og því má draga þær á­lyktanir að nýjar fast­eignir séu ekki að hækka meira en eldri eignir, heldur þvert á móti að halda aftur af frekari hækkun fast­eigna­verðs,“ skrifar Pálmar.

„Á­stæða þess að HMS telur að saman­burður þessara tveggja vísi­talna gefi þessa niður­stöðu er sú að Case-Shiller er byggð á endur­teknum sölum á sömu eigninni og því eru engar ný­byggingar inni í þeirri vísi­tölu, heldur að­eins eignir sem hafa selst áður.“

„Þessi rök­semda­færsla frá HMS finnst mér svo­lítið ein­kenni­leg, og þá sér­stak­lega vegna þess að greiningin virðist byggja að mestu á tveimur stökkum í Case-Shiller vísi­tölunni sem valda því að hægt sé að tala um að sú vísi­tala sé að hækka meira en vísi­tala í­búða­verðs á árs­grund­velli. Mögu­lega hefur HMS yfir­sést þetta við greiningu sína og undir­ritaður er sann­færður um að HMS kæmist að annarri niður­stöðu, myndu þau kanna þessi tvö stökk nánar,” skrifar Pálmar.

Pálmar segir mikil­vægt að skoða þróun fer­metra­verðs fjöl­býlis á höfuð­borgar­svæðinu síðustu þrjá mánuði í þessu sam­bandi, allt frá því hlut­deildar­lánin voru fyrst kynnt til leiks.

HMS birtir ekki gögn sem sýna hvaða kaup­samningar flokkast undir hlut­deildar­lán og því merkti Pálmar með punktum alla þá kaup­samninga sem flokkast undir skil­yrði hlut­deildar­lána, saman­borið við fer­metra­verð fjöl­býlis á höfuð­borgar­svæðinu.

„Það er nokkuð skýrt út frá þessari mynd, að ef horft er til síðustu 5 mánaða, þá eru þær í­búðir sem falla innan skil­yrða hlut­deildar­lána flest­allar verð­lagðar tölu­vert yfir meðal­fer­metra­verði, og eru því að draga upp meðal­talið. Það kann að vera að þegar hlut­deildar­lánin voru fyrst kynnt árið 2020, þá hafi þau í raun verið að halda aftur af hækkunum, eða að minnsta kosti ekki haft mikil á­hrif.”

„Það er erfitt að segja ná­kvæm­lega hversu mikil á­hrif hlut­deildar­lána eru, en ef við gefum okkur að um 50% af þeim kaup­samningum sem upp­fylla skil­yrðin séu vegna hlut­deildar­lána, þá má á­ætla að ár­leg hækkun í­búða­verðs á höfuð­borgar­svæðinu væri um 0.2 - 0.5 prósentu­stigum lægri síðustu fjóra mánuðina ef ekki væri fyrir hlut­deildar­lánin,” segir Pálmar en bætir við að þetta séu get­gátur um mögu­legar sviðs­myndir.

Pálmar segir þó mjög hæpið að hægt sé að sýna fram á nokkuð annað en að hlut­deildar­lánin eftir júní á þessu ári séu að ýta undir hækkanir fast­eigna­verðs, þó svo að þær séu alls ekkert stór­vægi­legar.

„Ef HMS heldur öðru fram, þá væri réttara að reikna vísi­tölu í­búða­verðs á höfuð­borgar­svæðinu með og án kaup­samninga sem eru vegna hlut­deildar­lána síðast­liðið hálfa árið, til að komast að því hver raun­veru­leg á­hrif eru,” segir Pálmar.

Hægt er að lesa pistil Pálmars hér.