Hvenær er fasteign gölluð í skilningi laga um fasteignakaup?

Það er óhætt að fullyrða að flest ágreiningsmál vegna fasteignaviðskipta snúi að því hvort fasteign sé haldin galla. Nánar tiltekið hvort að fasteign teljist vera gölluð og hafi af þeim sökum í för með sér rétt kaupanda til skaðabóta eða afsláttar af kaupverði fasteignarinnar. Í þessum efnum skiptir máli að skilgreina hvenær fasteign telst vera gölluð í skilningi laga um fasteignakaup því það er ekki svo að ágalli eða annmarki á eign veiti ávallt rétt á skaðabótum eða afslætti.

Samkvæmt lögunum telst fasteign vera gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum um fasteignakaup og kaupsamningi. Einnig getur fasteign talist vera gölluð ef hún hentar ekki til þeirra afnota sem sambærilegar eignir eru venjulega notaðar eða til þeirra sérstöku afnota fyrir kaupanda sem um var samið. Notuð fasteign telst þó ekki vera gölluð nema ágalli rýri verðmæti hennar svo nokkru varði eða seljandi hafi sýnt af sér saknæma háttsemi.

Þegar metið er hvort fasteign er gölluð í skilningi laga um fasteignakaup hefur það því áhrif hvort eign er ný eða notuð, hvaða upplýsingar voru veittar fyrir kaup auk þess sem atvik hverju sinni spila inn í mat á því hvort galli veiti rétt til bóta eða afsláttar enda hvert mál einstakt.

Hvenær er ný fasteign gölluð?

Þegar kemur að kaupum á nýjum fasteignum er það einfaldlega svo að kaupandi má gera ráð fyrir því að eign sé gallalaus. Ef fasteign stenst ekki kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögum og kaupsamningi telst fasteignin vera gölluð.

Í tilviki nýbygginga eru þannig gerðar strangar kröfur til seljenda um að eign sé ekki haldin göllum því kaupendur nýrra eða nýlegra fasteigna mega ganga út frá því að eign sé skilað í góðu ástandi og þurfa ekki að sætta sig við ágalla á eigninni. Það er til að mynda lágmarkskrafa að nýbyggingar haldi vatni og vindum. Einnig er það eðlileg krafa að nýjar fasteignir séu byggðar í samræmi við gildandi reglugerð og samþykktar teikningar. Kaupandi nýbyggingar þarf ekki heldur að sætta sig við að ný eign sé haldin smærri göllum við afhendingu, svo sem að parket- eða flísalögn sé ábótavant, að gler í gluggum sé skemmt eða að annars konar gallar séu á eigninni sem rekja má til ófullnægjandi frágangs eða vinnubragða.

Við sölu nýbygginga má stundum sjá eignirnar auglýstar og markaðssettar sem mjög vandaðar og glæsilegar eignir. Af dómaframkvæmd má leiða að enn strangari mælikvarði er lagður til grundvallar þegar að nýbyggingar eru kynntar á þennan hátt. Svo dæmi sé nefnt hefur Hæstiréttur til að mynda slegið því föstu að kaupandi eignar, sem auglýst var sem glæsiíbúð með útsýni, þyrfti ekki að una við ryðbletti á rúðum eignarinnar. Í tilvikum sem þessum mega kaupendur enda treysta því að eign standist þær réttmætu væntingar sem byggðar voru upp með auglýsingum og markaðssetningu á eigninni.

Hvenær er notuð fasteign gölluð?

Það er ekki nóg að notuð fasteign standist ekki kröfur um gæði, búnað eða annað sem leiðir af lögum eða kaupsamningi heldur verður ágalli hennar að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi að hafa sýnt af sér saknæma háttsemi. Smávægilegir gallar í notuðum fasteignum hafa því ekki í för með sér rétt kaupanda til skaðabóta eða afsláttar. Má telja það eðlilegt enda getur kaupandi almennt gert ráð fyrir því að í eldri fasteignum sé ýmislegt komið til ára sinna.

En hvenær rýrir ágalli verðmæti eignar svo nokkru varði? Ekki er hægt að lesa úr lögunum hvenær skilyrði þetta er uppfyllt en af dómum Hæstaréttar má ráða að til þess að galli nái þessu stigi verði kostnaður vegna viðgerða á gallanum að ná svokölluðum gallaþröskuldi. Dómaframkvæmd leiðir í ljós að gallaþröskuldurinn er almennt í kringum 10 prósent af kaupverði fasteignar.

Sú undantekning er til staðar frá framangreindu að fasteign er ávallt verið talin haldin galla ef seljandi hefur sýnt af sér saknæma háttsemi. Seljandi telst t.d. hafa sýnt af sér slíka háttsemi ef hann vanrækir að greina frá mikilvægum upplýsingum sem hann vissi eða mátti vita að eðlilegt væri að upplýsa um við sölu eignarinnar og einnig ef hann gefur rangar upplýsingar um ástand eignar. Í þessum tilvikum á kaupandi rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla þrátt fyrir að gallaþröskuldi sé ekki náð.

Fyrirvari um aðgæsluskyldu kaupanda

Að lokum er rétt að geta þess að í lögum um fasteignakaup er fyrirvari um að kaupandi geti ekki borið fyrir sig galla á fasteign sem hann þekkti til eða átti að þekkja þegar kaupsamningur var gerður. Í þessu felst að kaupandi á ekki rétt á skaðabótum eða afslætti vegna galla sem hann sá eða mátti sjá við skoðun.

Með þessu móti er aðgæsluskylda lögð á kaupendur fasteigna og á hún við hvort sem verið er að kaupa nýja eða notaða eign. Það skal þó tekið fram að kröfurnar eru meiri í tilviki notaðra fasteigna og er því ekki gerð krafa um að kaupandi nýbyggingar skoði fasteign jafn vel og ítarlega og sá sem kaupir gamla.

Hildur Ýr er lögmaður og einn eigenda Landslaga og Sara Bryndís Þórsdóttir er lögfræðingur hjá Landslögum.